— 255 043 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти + Разместить объявление
 

20 февраля 2016, 10:25 Разделы: Новости рынка недвижимости Санкт-Петербурга, Офисная недвижимость и офисы, Аренда - рынок аренды недвижимости, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость 1320

 

Прямая речь: «Пока рано говорить о восстановлении рынка офисной недвижимости»

Restate.ru побеседовал с петербургскими консультантами и управляющими бизнес-центров, чтобы выяснить, что же происходит с рынком офисной недвижимости. Хотя ставки на аренду не обваливаются, говорить о восстановлении этого сегмента пока рано, сходятся во мнении эксперты.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор»

В 2015 году одной из основных тенденций наряду с оптимизацией площадей была миграция арендаторов в бизнес-центры классом ниже. В 2016 году возможен противоположный сценарий. За счет сближения размеров ставок в классах «А» и «B» может наблюдаться переход части арендаторов в офисы классом выше. Востребованными, по-прежнему, будут качественные бизнес-центры в хороших локациях. По нашей оценке, ставки в бизнес-центрах класса «А» и «В» не подвергнутся серьезной корректировке. Размер ставки в классе «А» будет варьироваться от 1500-1300 руб. за кв. м, в классе «В» -  1000 – 850 руб. за кв. м.

У владельцев неликвидных офисов, по-моему мнению, тут только два выхода. Либо договариваться по размеру арендной ставки. Второй выход - внутренние переезды, например, с этажа на этаж, или оптимизация арендуемых помещений.

Юлия Серебрякова, директор по продажам проекта Невская Ратуша

На мой взгляд, спрос на офисы стабилизировался ещё в конце прошлого года. Средняя вакансия по классу А снизилась на 2-3%, по классу В, наоборот, возросла на 3-4%. Связано это с тем, что объекты, которые были выведены на рынка в классе А "разошлись" достаточно быстро в связи с появившейся возможностью арендаторов улучшить свои условия.Оптимистичный или пессимистичный прогнозы строить не возьмусь. Рынок по-прежнему «подогревают» структуры «Газпрома» и другие крупные компании, которым размещение в высококлассном офисе «положено по статусу», однако спрос на качественные площади есть и без них.  Во-первых, его стимулирует ротация среди арендаторов в бизнес-центры с более выгодными условиями: по локации, соотношению арендной ставки и предлагаемого метража, уровню и престижности объекта. С другой стороны, как я отчетливо вижу на примере Невской Ратуши, потенциальные арендаторы – это текущие резиденты, готовые расширяться.

Менее востребованными станут морально устаревшие объекты. Офисный рынок Петербурга ежегодно пополняется большим количество новых площадей, конкурировать с которыми давно действующим бизнес-центрам становится все труднее. В связи с этим собственники таких объектов вырабатывают более лояльную позицию по отношению к своим арендаторам.

Ставки стабильны, их падение не отмечает на сегодняшний день ни один консультант. В среднем по классу А 1500 – 1600 рублей,  по классу В 1100 – 1200 рублей. Однако необходимо понимать, что на этот показатель влияют многие факторы, в том числе локация, набор сервисных услуг и пр.  За счет этого арендные ставки, например, в Центральном и Московском районах несколько выше – 1750 и более рублей за кв. м.

Наталия  Киреева, руководитель  отдела исследований рынка недвижимости компании Maris  в ассоциации с CBRE

Ставки аренды на офисные помещения остаются под давлением, как геополитических проблем, формирующих негативный фон, так и общего спада в экономике и низкого спроса. Высокий уровень конкуренции на рынке офисной недвижимости также не дает возможности существенно корректировать арендные ставки в большую сторону. Средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки к концу 2015 года в офисных зданиях класса А составили 1 590 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы (-4% по сравнению с декабрем 2014 года). В некоторых районах города снижение арендных ставок более существенное. Так, например офисы класса А и В на Васильевском острове подешевели за год на 10%. Арендные ставки на офисы класса В в Кировском районе с декабря 2014 года снизились на 16%, в Московском районе – на 15%, в Фрунзенском районе – на 13%.

Арендные ставки в офисных центрах класса В снижались плавно в течение года и в декабре достигли 1 125 рублей за кв.м, включая НДС и операционные расходы (-6% по сравнению с декабрем 2015 года). Снижение в классе В связано с тем, что уменьшается разница между запрашиваемыми и достижимыми арендными ставками. Арендные ставки после кризиса 2008 года росли более медленными темпами и так и не восстановились на докризисном уровне. По нашей оценке в 2016 году будут развиваться разнонаправленные тренды. Офисные центры с высоким уровнем заполняемости и удобной транспортной доступностью будут повышать арендные ставки в пределах инфляции. Здания, введенные в эксплуатацию в конце 2015 и в 2016 году и заполненные менее чем на 50%, продолжат снижение ставок. Ситуация на рынке коммерческой недвижимости в целом и на рынке офисной недвижимости в частности во много будет зависеть от политической конъюнктуры в стране.   

Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие»

По итогам 2015 года величина заполняемости бизнес центров, как класса А, так и В составила в среднем 80-85%. Снижение по сравнению с прошлым годом находится в пределах 10-12%, однако стоит отметить положительную тенденцию в четвертом квартале прошлого года, когда количество вакантных площадей пусть незначительно, но сократилось. Однако даже при самом оптимистичном сценарии пока рано говорить о восстановлении рынка офисной недвижимости. На текущий момент инвесторы предпочли заморозить более десятка проектов общей площадью порядка 100 тысяч м2, адекватно понимая, что спрос на новые бизнес-центры будет восстанавливаться в течение нескольких лет. Тем не менее, актуальной остается тенденция на редевелопмент бывших заводов и складов под офисные центры класса С – подобные проекты способны предложить достаточно низкие арендные ставки и такое предложение востребовано даже в условиях падающего спроса. В качестве примера, можно привести здание Трансформаторного энергоремонтного завода на Полюстровском проспекте, 46.

Стоит отметить, что в 2015 году начался спад востребованности офисных площадей со стороны структур, связанных с нефте- и газодобывающими отраслями. А ведь именно «Газпром» и его компании-сателлиты и были одними из главных драйверов развитияофисного сегмента недвижимости в Санкт-Петербурге. Таким образом, оптимистичный прогноз на 2016 год подразумевает стагнацию рынка, неблагоприятный – усиление спада и рост количества вакантных площадей на 15-20% по сравнению с текущим уровнем.

Главной тенденцией прошлого года стал переход на рублевые ставки даже в бизнес-центрах класса А, где традиционно аренда была привязана к доллару. Мы также наблюдали общее снижение расценок – по итогам года падение в рублях составило в среднем по рынку 5-6%, однако для проектов с плохой инфраструктурой и неудачной локацией могло быть и существенно больше. На текущий момент средний уровень арендных ставок для помещений класса А составляет 1300 рублей за м2, для класса В 950-1000 рублей за м2. Подобные тенденции могут быть характерны для проектов в хороших локациях с высоким уровнем сервиса, где рыночные реалии внесли корректировки в стоимость аренды. Такие объекты вполне могут привлечь большое количество арендаторов, которые готовы улучшить условия размещения за те же деньги, которые они платили за предыдущий офис.

Основными инструментами привлечения арендаторов остаются пересмотр арендных ставок в сторону понижения и расширение сервисных возможностей, которые предоставляются в рамках арендного договора. Также стоит отметить, что немного возросла активность небольших арендаторов, именно они и могут стать основными клиентами зданий, которые не могут похвастаться, например, хорошей локацией, но могут быть привлекательными с точки зрения условий аренды. Впрочем, есть и совсем кардинальные способы – например, смена формата. Например, УК «Profman» отказалась от бизнес-центра класса С на Лиговском проспекте и перестроила его в хостел для дальнейшей продажи.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Страница недвижимость в Санкт-Петербурге, СПб.

Система Orphus
  Запомнить  

 


добавить сообщение

имя:
сообщение:

Код проверки:

Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
 


Материалы по теме
 

Выборгский район Петербурга: дефицит озерной «элитки», перенаселенный Парнас и офисы вместо заводов

Рынок недвижимости Выборгского района – один из самых неоднородных во всем Петербурге: здесь есть свои «проблемные» кластеры новостроек на севере, своя элита у Суздальских озер и даже офисный кластер в старинных фабриках. О специфике этой локации рассказывает Restate.ru в новом материале.

Пушкинский район: "вторичка" у парка, новостройки и редкие офисы

Пушкинский район ассоциируется, прежде всего, со знаменитыми парками и дворцами: Екатерининским, Александровским, Павловским. Но это и популярная локация для новостроек, неплохо продается здесь «вторичка». В новом обзоре Restate.ru рассказывает о специфике недвижимости в южном пригороде.

ЦКБ машиностроения и казармы Новочеркасского полка на Охте перестроят в офисы с «креативным пространством»

Москвичи из ArtPlay и потенциальные воссоздатели колокольни Новодевичьего монастыря на Московском проспекте планируют приспособить казармы на Охте под «деловое и креативное пространство». Старт проекту дала разборка исторических зданий.

С начала 2016 года в Петербурге ввели в эксплуатацию 10 новых офисных центров

Общая площадь новых офисных центров, введенных за три месяца нынешнего года, превысила 100 тысяч квадартных метров. Они относились преимущественно к классу В.

В Петербурге по итогам первого квартала года было поглощено на 17% больше офисов, чем введено

За первый квартал нынешнего года было введено пять офисных центров суммарной площадью 55,1 тысячи квадратных метров. Поглощено за этот же период - 64,5 тысячи метров.

В Петербурге рекордными темпами вводят в эксплуатацию новые офисы

По итогам первого квартала 2016 года в Петербурге построили и реконструировали в общей сложности 108,5 тысячи квадратных метров офисных площадей. Это максимальный показатель для аналогичного периода за последние 4 года.

Реконструкция двух бизнес-центров в Шушарах обойдется почти в 2,4 млрд рублей

Работы будет проводить компания "Глобус энерго". Она стала единственной, кто подал заявку на соответствующий конкурс, следует из материалов расположенных на портале государственных закупок.

Вместо властей Петербурга "Невскую ратушу" может купить "Газпром"

Власти Петербурга из-за финансовых проблем готовы отказаться от переезда в центр "Невская ратуша", но лишь в том случае, если девелопер - Группа ВТБ - найдет нового покупателя. Им, по мнению городских властей, может стать "Газпром".

Преодоление офисного изобилия: стоит ли ждать перепрофилирования петербургских бизнес-центров?

Офисный рынок Петербурга перенасыщен, а потому перед собственниками и управляющими бизнес-центров встает вопрос: не стоит ли попробовать придать зданиям иную функцию? Станет ли перепрофилирование старых БЦ новым мэйнстримом, рассказали Restate.ru эксперты.

Госстройнадзор согласовал строительство 120-метрового офисного центра в Невском районе Петербурга

Офисный комплекс будет состоять из корпусов высотой 54, 92 и 119 метров, его площадь составит 51,8 тысячи квадратных метров. Его возведут на улице Тельмана, северо-восточнее пересечения с Октябрьской набережной.

Индексы рынка недвижимости
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
23 июня Цены июля: «стабилизация роста» в петербургских новостройках, повышение стоимости аренды «однушек»

22 июня Петербургский парламент: за 8 лет программу реновации выполнили лишь на 1%

20 июня Выборгский район Петербурга: дефицит озерной «элитки», перенаселенный Парнас и офисы вместо заводов

15 июня В Москве в Даевом переулке построят апартаменты за 1 млрд рублей на месте снесенной АТС

15 июня Подмосковная компания "Мортон" выходит на петербургский рынок с проектом ЖК на месте скотобоен

14 июня Неоклассический жилой комплекс от AAG на Дыбенко начнут строить в июле

10 июня Glorax Development начинает продажи в двух жилых комплексах на бывших площадках «Чесмы инвест»

7 июня Волосовский район: дачи на голубых озерах и дешевые квартиры в деревне

7 июня За три года средняя площадь квартир в московских новостройках сократилась на четверть

7 июня В подмосковном Чехове возобновилось строительство двух домов СУ-155

6 июня В Москве 82% спроса на аренду элитных квартир обеспечивают иностранцы

6 июня Restate.ru завоевал премию WEB-Realtor как лучший интернет-портал по освещению рынка недвижимости

3 июня На западе Мурино разрастается «московский квартал» от пары столичных застройщиков

2 июня Налог на имущество может резко вырасти в случае перехода кадастровой оценки к госорганам

1 июня Майские цены: Петербургские новостройки вновь "падают" после непродолжительного роста

31 мая В Петербурге появился первый отель сети Hilton Worldwide

31 мая В Москве появится комплекс апартаментов рядом с Воробьевыми горами

31 мая "ЛСР" открыла продажи в первых двух домах ЖК "Цветной город" в Ручьях

30 мая В правительстве нашли способ сохранения средств на капитальный ремонт

30 мая Сосновый Бор: квартиры для атомщиков и недорогие коттеджи у залива

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Дать объявление
Стоит ли ждать роста спроса на загородную недвижимость этим летом?
Яндекс.Метрика
© 2004-2016 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG