— 238 068 объектов недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга
Войти   0 + Подать объявление
 

20 апреля 2015, 07:12 Разделы: Новости рынка недвижимости Москвы, Новостройки и квартиры в новостройках, Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Экспертное мнение 4538

 

Будущее рынка недвижимости: мнение покупателей и прогноз продавцов

В конце 2014-начале 2015 портал Restate.ru провел опрос среди своих читателей, чтобы узнать, верят ли потенциальные покупатели в стабильность рынка недвижимости, ожидают ли они спада или роста цен, и совпадают ли мнения покупателей с мнениями экспертов рынка недвижимости.

Как показал опрос от портала Restate.ru, более половины половины опрошенных - 64,9% - посчитали, что коррекция рынка будет незначительной. 17% из них верят в незыблемость рынка и считают, что никакого понижения цен не будет - недвижимость останется самой незыблемой твердыней в неспокойной отечественной экономике. Стоит отметить, что такой оптимизм присущ обычно участникам рынка, а не покупателям жилья.

Диаграмма 1

Наибольшее количество проголосовавших - больше четверти - предсказали рынку незначительную коррекцию цен до 10-15%. Это самый распространенный прогноз как среди покупателей, так и среди экспертов рынка недвижимости, но на практике коррекция такого рода возможна и без кризиса.

Однако на втором месте с отрывом в доли процента куда более радикальный прогноз - более значительное снижение цен в диапазоне от 20 до 40%. За этот вариант проголосовало 25,5% участников опроса. Очевидно, большой люфт (в пределах 20%) дал возможность высказаться как пессимистам, так и более радикальным приверженцам идеи обвала рынка. Но в целом эти 25% объединяет то, что все они дают негативный прогноз развитию рынка недвижимости на ближайший год. Умеренные пессимисты и умеренные оптимисты поделились поровну.

И наконец, последняя группа - те, кто верит в сокрушительный обвал рынка недвижимости: снижение на 50% и более. Как ни странно, при общем оптимистичном настрое опрошенных, таких набралось около 21%.

Такое расслоение в результатах опроса говорит о том, что покупательская аудитория не знает, чего ожидать от рынка недвижимости. Зимой сомнения в стабильности рынка были сильными как среди продавцов, так и среди покупателей. К весне вера в стабильность рынка укрепилась.

Restate.ru обратился к экспертам рынка недвижимости, работающих в разных сегментах, от апартаментов до «элиты», чтобы узнать, как будут меняться цены в ближайшее время, и стоит ли инвестировать в недвижимость уже сегодня.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group

Именно во время кризиса всегда появляются крупные инвесторы, которые умеют приобретать активы по чрезвычайно выгодной цене.

По нашим наблюдениям, кризис разделил покупателей элитной недвижимости на три типа. К первой группе относятся 30% клиентов, - оптимисты. Это активные игроки рынка, они уверены в том, что до конца 2015 года кризис в российской экономике завершится, продолжают смотреть объекты и покупать недвижимость. Около 40% потенциальных покупателей являются пессимистами, которые ничего хорошего не ждут, спешат избавиться от лишних активов. Остальные 30% клиентов - это сомневающиеся покупатели, которые оперативно реагируют на все спецпредложения застройщиков, вносят задаток, но впоследствии, под влиянием пессимистично настроенного окружения, могут отказаться от сделки.

Выгодная сделка происходит тогда, когда встречаются оптимист с пессимистом, особенно в том случае, если человек хранил капитал в долларах, а сделка намечена в рублях. Фактически, на пике стоимости американской валюты, когда в отдельные дни 2015 года доллар стоил 62-69 рублей, можно было стать владельцем квартиры в новостройке за полцены, выиграв исключительно на курсовой разнице.

Но и сейчас момент еще не упущен. Ослабленный рубль все-таки рациональнее и надежнее конвертировать в квадратные метры. Причем целесообразно покупать жилье как для собственных нужд, так и для сохранения средств. В будущем, когда ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, с данным активом можно будет расстаться на выгодных для себя условиях. К тому же стоит учесть, что пока еще достаточно вариативен круг предложений. Поэтому и с точки зрения выбора момент для покупки недвижимости сейчас наиболее благоприятный.

Сегодня с точки зрения инвестиций и сохранения капитала покупатели элитной недвижимости приобретают наиболее ликвидные объекты на первичном рынке премиального жилья. По нашим наблюдениям, об инвестиционном характере покупок говорит снижение качественных показателей сделок. Так, в 1 квартале 2015 года средний бюджет сделки составил $1,46 млн. что на 34% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Средняя площадь проданной квартиры/апартамента составляет 125,6 кв. метров, что на 10% меньше.

Ирина Жарова-Райт управляющий партнер SeSeGar

На инвестиционные вложения смотреть стоит как способ сохранить, а не столько приумножить. Люди, которые в панике покупали валюту по 60 рублей за доллар, теперь кусают локти, видя снижение до 50. В недвижимости на данный момент ставки аренды по ритейлу достаточно низкие по сравнению с предыдущими тучными годами, по офисной тоже, а вот окупаемость квартир, предназначенных для сдачи в аренду, является высокой. Таким образом, апартаменты занимают достаточно интересную позицию на рынке - по всем формальным признакам это жилье, по ставкам аренды - квартира, а по ценам покупки они приближены к офисной недвижимости.

В последнее время на столичном рынке апартаментов появилось много иностранных инвесторов - азиатов, в том числе из таких преуспевающих стран, как Япония, которых беспокоят налоги на имущество, связанные непосредственно с кадастровой стоимостью жилья.

Стоимость по кадастру может различаться в разы для объектов, находящихся на одной и той же улице. Например, апартаменты Малом Козихинском площадью 128 кв. метров  оценены в сумму около 2,3 млн руб, таким образом налог будет около 11 тысяч рублей, а такого же размера квартира на соседнем Сытинском переулке, в доме такими же параметрами уже оценена в 63,4 млн рублей, и налог составит около 190 тысяч.

Таким образом для тех, кто хочет купить качественные объекты в центральных районах Москвы, сейчас самое удачное время, тем более, что от застройщики выставили на рынок крайне выгодные предложения на любой карман - от 250 000 руб в проектах на Гороховском в Басманном районе Москвы, в АК «МОНЭ», проекте «Рассвет» - на Красной Пресне, до 1 млн рублей за метр на Патриарших (АК «У Патриарших»). Такая тенденция сохранится на ближайший год, так что для тех, кто рассматривает Москву как перспективный рынок, сегмент апартаментов станет самым удачным выбором. Пусть без прописки, но зато с деньгами!

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM

Определенно, именно сейчас лучшее время для инвестирования, а особенно в апартаменты. В связи с тем, что в Минстрое активно обсуждается предложение ввести апартаменты в структуру Жилищного кодекса как жилые помещения, скоро этот формат потеряет главное конкурентное преимущество - стоимость. Фактически, на то, чтобы выгодно инвестировать с дисконтом в 15-20% времени остается совсем немного, по нашим оценкам, в течение ближайшего года ситуация окончательно разрешится и популярный в последнее время инструмент вложения средств окончательно уйдет в прошлое. В плюсе останутся те, кто сумел вовремя выбрать перспективный проект и оперативно принял решение о покупке. Значительная экономия «на входе» из-за неопределённого статуса недвижимости в будущем принесет существенную выгоду - сдавать в аренду апартаменты можно будет по той же цене, что и квартиры, или перепродать по стоимости жилья, когда все недоразумения «утрясутся».

Ждать и сомневаться сейчас, когда на фоне дестабилизированной экономики девелоперы предлагают хорошие акционные условия, значит терять время впустую. Курсы валют пока снижаются, цены на нефть медленно, но верно справляются со стрессом, так что более благоприятное время для инвестирования сложно представить.

Не стоит забывать, что как только позитивные тренды в экономике укрепятся, не только скидок не будет, но и цены пойдут вверх. Несмотря на все опасения, ситуация довольно предсказуемая, вспомните 2007-2008гг, рынок быстро восстановился, то же самое будет и на этот раз, с поправкой на то, что теперь апартаменты, скорее всего исчезнут как класс.

Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP

Мы не ждем никаких потрясений в части, касающейся изменения цен, поскольку сейчас рынок постепенно входит в летний сезон, своеобразную «спячку». Естественно, какое-то движение цен будет, но не значительное и разнонаправленное: одни объекты будут дорожать, другие - дешеветь. Это зависит от множества факторов. Но в целом, существенных скачков или спадов не предвидится.

Учитывая нестабильность любой валюты сегодня, будь то доллар, евро или рубль, а также снижение ставок по вкладам и доступность финансовых инструментов - ипотеки с господдержкой - я думаю, что инвестиции в недвижимость в ближайшее время будут весьма привлекательны. В долгосрочной перспективе недвижимость в любом случае будет дорожать. Как показало время, ни один другой инструмент не смог продемонстрировать такую же надежность и стабильность. Поэтому при наличии свободных средств можно смело вкладывать их в недвижимость.

Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group

В ближайшее время мы не ожидаем резких колебаний цен на жилье в элитном сегменте. Большинство премиальных проектов уже перешли в рублевые цены и не привязываются к курсу доллара. Если не произойдет никаких форс-мажорных событий в экономике и политике страны, повышение стоимости квадратного метра возможно в пределах инфляции, а также по мере строительства новых объектов.

Также может происходить переоценка стоимости квадратного метра квартир и апартаментов внутри проектов. Это обычная тактика девелопера: на более ликвидные лоты цены поднимаются, на менее ликвидные - снижаются. Таким образом поддерживается динамика продаж на проекте.

Генеральный директор компании «KASKAD Недвижимость» Артур Григорян

На спрос, а соответственно и на цены, влияет покупатель. Например, в сегменте элит-, премиум- и бизнес-класса , на сегодняшний день покупателей осталось не так много, и за последнее время в этом сегменте наблюдается спад цен, который будет проявляться в дисконтах на объекты и, думаю, такая тенденция продлится и в ближайшем квартале. Основным же продуктом, который пользуется спросом на сегодняшний день, является малоэтажное жилье комфорт-класса: таунхаусы, дуплексы и квартиры в малоэтажных многоквартирных домах. Но спрос, а, следовательно и динамика цен в этом сегменте, будет зависеть от конкретного объекта. Так как сейчас мы пребываем в кризисном времени, то покупатель становится более требовательным и избирательным в своем выборе. В выигрыше будут правильные и успешные проекты - высокая стадия реализации или высокая динамика строительства, успешная репутация застройщика, продуманная до мелочей концепция жилья. Мы считаем, что в ближайшем квартале цена на удачные продукты комфорт-класса увеличится на 5-6 %, на менее успешный продукт упадет на 5-10%.

Загородная недвижимость недооценена, так как находится на этапе становления, и конечно, мы наблюдаем множество экспериментов на этом пути развития. В тоже время мы имеем огромный потенциал в развитии загородной недвижимости. Поэтому инвестировать в загородную недвижимость определенно стоит, но нужно выбирать правильный продукт, где создается комфортная среда для проживания.

Если говорить о времени, то зачем откладывать покупку? Как я уже сказал, цены на удачные проекты будут только расти, как будут расти и на сами объекты в зависимости от стадии готовности.

Илья Андреев, вице-президент NAI Becar

Сейчас на рынок главным образом оказывают влияние низкий уровень спроса на квартиры (относительно пиковых периодов) и дорогое/ недостаточное проектное финансирование застройщиков. В связи с этими факторами каждая строительная компания на рынке будет разрабатывать свою стратегию работы и в том числе стратегию ценообразования. С уверенностью можно утверждать, что массовое снижение цен на рынке жилой недвижимости невозможно, поскольку девелоперы и так работают на грани рентабельности. Однако в ряде компаний могут практиковать временное снижение цен на квартиры в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства (за счёт предоставления скидок) для стимулирования спроса. В целом, мы ожидаем, что до конца года в связи с обесцениванием национальной валюты при высокой импортной составляющей рост средней стоимости кв. м на рынке составит 15-20%.

Для инвестирования следует использовать инвестиционный инструмент, коим жильё не является. Поэтому мы рекомендуем по причине гораздо большей доходности, устойчивости и ликвидности инвестировать в формат апарт-отелей/ отелей среднесрочного проживания.

Председатель правления инвестиционно-девелоперского холдинга «Группа Родина» Владимир Щекин:

Инвестиции в недвижимость можно разделить на три типа: первый - это инвестиции в улучшение жилищных условий, второй - инвестиции с целью получения дохода (сдача в аренду), и третий - использование инвестиций в качестве финансового инструмента: заработок на росте стоимости недвижимости для сохранения или приумножения денежных средств. Даже в кризисное время инвестиции в недвижимость остаются самым привлекательным видом вложений по всем трем пунктам. Одна часть населения стремиться вложить деньги в покупку квадратных метров, так как это единственный способ сохранить покупательную способность денег в период большой изменчивости валютных курсов, другая  - активно арендует квартиры, способствуя сохранению постоянного дохода собственников квартир.

Вопреки ожиданиям, мы не наблюдаем тенденций к снижению цен на жилье в Москве и Московской области. Нестабильность валюты, удорожание стройматериалов и техники, повышение процентной ставки на кредиты для бизнеса - все эти факторы увеличили финансовую нагрузку на застройщиков, что, в свою очередь, привело к высокой себестоимости квадратных метров.

В перспективе основным драйвером продаж в отрасли станет субсидирование государством ставки ипотечного кредитования. Однако субсидироваться будут только кредиты, выдаваемые под строящееся жилье, при этом величина сделки не должна превышать 8 млн. рублей в Москве и Санкт-Петербурге и 3 млн. рублей - в других регионах. Это означает, что ипотека под 11, 9% будет доступна только в указанном ценовом диапазоне, который соответствует стоимости жилья эконом- и комфорт-класса.

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood

Как известно, инвестирование в объекты жилой недвижимости является одним из самых эффективных способов сохранить и приумножить капитал. Особенно, если речь идет об инвестировании в жилую недвижимость класса премиум и элит, которая характеризуется более высокой доходностью.

Кризис - это время, когда можно удачно инвестировать в элитную недвижимость, выбрав высоколиквидный объект. Именно сейчас застройщики предлагают беспрецедентные дисконты на покупку пентхаусов и другие элитные квартиры; также действуют различные акции. При этом покупателей элитного жилья становится все меньше, как и самих объектов. В год выходит примерно 5 новых проектов. При этом сам покупатель/инвестор не меняется. Потенциальный инвестор сейчас изменился. Он также покупает элитный объект недвижимости для детей или родителей, но при этом готов продать его, при условии благоприятной ситуации на рынке.

По результатам 2014 года средняя площадь купленной квартиры была 140 кв.м, средний бюджет покупки $2 млн. Выбирая квартиру для инвестиций, стоит обратить внимание именно на высоколиквидные объекты от застройщиков с хорошей репутацией, расположенные в традиционных элитных районах Москвы, вблизи набережных, с хорошей транспортной доступностью и необходимой инфраструктурой.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Страница недвижимость в Москве.

Система Orphus
    

 


добавить сообщение

имя:
сообщение:

Код проверки:

Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
 


Материалы по теме
 

В Москве возобновлено строительство китайского делового центра «Парк Хуамин»

На улице Вильгельма Пика, вл. 14 в Северо-Восточном административном округе Москвы возобновлено строительство многофункционального комплекса «Китайский деловой центр «Парк Хуамин», сообщает пресс-служба Мосгосстройнадзора.

В Некрасовке построят дом новой панельной серии с рельефными фасадами

Утвержден проект жилого дома новой панельной серии Д8-1/17Н1 ДСК-1. Его построят в 6-м квартале Некрасовки. Район входит в список 19 московских площадок, где ведется строительство жилья по модернизированным панельным сериям.

ЦБ учредил Национальную перестраховочную компанию

Банк России принял решение о создании национальной перестраховочной компании (НПК), а также одобрил ее устав и частично сформировал состав наблюдательного совета НПК, сообщает пресс-служба регулятора. В перечне подлежащих перестрахованию рисков – госзаказ, страхование жилья и т.д.

Банк России принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,50% годовых

Совет директоров Банка России 29 июля 2016 года принял решение сохранить ключевую ставку на уровне 10,50% годовых. Банк России будет рассматривать возможность дальнейшего снижения ключевой ставки, оценивая инфляционные риски и соответствие динамики замедления инфляции прогнозной траектории, говорится в сообщении Банка России.

В трех городах России построят недорогое арендное жилье от государства

Минстрой и АИЖК начинают реализовывать программу обеспечения россиян недорогим арендным жильем от государства. Первые доходные дома начнут строить в Москве, Томске и Казани.

В ноябре в Новой Москве откроется новый крупный ТЦ

Общая площадь объекта составит 117 тысяч квадратных метров. Торговый центр построят неподалеку от станции метро "Саларьево", на территории города Московский.

Чиновники придумали новый способ компенсации для жителей аварийных и ветхих домов

Российское правительство продолжает изощряться с поиском способов компенсировать жителям ветхого дома их потерянные квадратные метры. После недавних новостей о том, что для Москвы ограничения по району при расселении снимут, появилась информация о том, что владельцы аварийного жилья смогут решить жилищную проблему через некое инвестирование.

В Новой Москве появится новый городской квартал из 10 многоэтажных домов

Власти Москвы планируют построить жилой квартал в новомосковской Некрасовке, в 14-м микрорайоне. Подрядчика для строительства домов определят в ходе конкурса.

Мнение эксперта: На рынок бизнес-класса вышло множество пограничных проектов

По информации Colliers International, на сегодняшний день о существенном сокращении объема предложения в сегменте новостроек бизнес-класса говорить не приходится. Фактически можно говорить о том, что объем нового предложения оказался по итогам полугодия сопоставимым с объемом поглощения, что привело к отсутствию существенного изменения показателя объема предложения.

На рынок столичной недвижимости вышел новый элитный проект с гостиничным сервисом

В историческом центре Москвы появился новый комплекс апартаментов с гостиничным сервисом «Резиденция Тверская». Старт продаж назначен на 1 августа 2016 года, сдача в эксплуатацию – IV квартал 2016 года.

Индексы рынка недвижимости
Предложения месяца
Новости и аналитика рынков
28 июля В промзонах Петербурга можно построить почти 200 млн кв. м недвижимости

28 июля Тосненский район: новостройки от местных девелоперов, «вялая» аренда и ожидание инфраструктуры

28 июля Setl City ввела в эксплуатацию ЖК «The Residence» на Васильевском острове

26 июля Еще два корпуса "ЖК "София" на Южном шоссе сдали в эксплуатацию

26 июля На Дачном проспекте достроили жилой комплекс "Александрит"

26 июля Смольный и банкиры: Артем Маневич стал «согласованной фигурой», которая может решить проблемы ГК «Город»

22 июля ГК «ПИК» доверили завершение строительства знаменитого подмосковного долгостроя

22 июля Seven Suns Development: намыв удалось подключить к коммуикациям, "Я-Романтик" сдадут в сентябре

22 июля На улице Академика Павлова достроили апартамент-отель Avenue-Apart

22 июля "Эталон" построит пять новых жилых комплексов в Пеербурге и Москве

21 июля На Охте достроили финский торговый центр «Охта-молл»

21 июля У Березового сада в Петербурге выстроят новый дом на 28 квартир

20 июля ФСК «Лидер» построит свой первый комплекс в Петербурге в Шушарах

20 июля "ЛСР" построит объект "Иволга" на набережной реки Каменки

19 июля "Мортон" застроит 53 Га территории "Самсона" жильем и апартаментами

19 июля Ломоносовский район: комнаты для работяг, арендные квартиры у КАД и офисы в совхозных конторах

19 июля «Силовые машины-Девелопмент» достроили «Московский квартал» за метро «Электросила»

18 июля Переезд СПбГУ из центра Петербурга в окрестности Гатчины может состоятся через 10 лет

18 июля Три дома комплекса "Времена года" на месте завода "Петмол" сданы в эксплуатацию

18 июля Компания "Стоун" достроит комплексы "Вариант" и "Ленсоветовский" в Пушкинском районе

Продайте или сдайте недвижимость
Добавьте объявление бесплатно
Дать объявление
Стоит ли ждать роста спроса на загородную недвижимость этим летом?
© 2004-2016 Restate.ru При цитировании гиперссылка обязательна. Проект Интернет-издательства PDG
Наверх