В 2013 году сегмент малоэтажного жилья окончательно закрепился на рынке недвижимости Подмосковья. Сегодня это самостоятельный и перспективный формат, в то время как еще в 2012 году малоэтажные комплексы относились к загородной недвижимости и были представлены в основном в рамках мультиформатных поселков.
Однако активное развитие самого формата в основном осталось глубинным - он все еще слабо представлен на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. И даже недавние инициативы как мэрии Москвы, так и органов государственной власти по ограничению этажности строящегося жилья и поощрении программ строительства жилья малоэтажного пока не сказались на структуре рынка.
«Высотки» выгодны застройщикам, доступны покупателям и в целом способны удовлетворить спрос на массовое жилье. Малоэтажное же жилье массовым пока не стало, и потому отстает по количеству предложения и уровню спроса. При сложившейся на рынке ситуации сделать его более популярным или выгодным для застройщиков невозможно. По сути, у «малоэтажки» есть только один шанс сравняться с «высотным» лидером рынка - это путь прямого административного запрета или реализация экономических преференций от государственных и муниципальных властей. Но пока что об этом только говорят. В частности, о необходимости развития малоэтажного сегмента не устает повторять премьер-министр РФ Дмитрий Медведев. Он сетует на заброшенность земель, в том числе расположенных в привлекательных районах МО, на нежелание и неготовность девелоперов активно выходить на рынок с малоэтажными проектами, каковые премьер считает наиболее комфортными для жизни семей. Однако без административной и финансовой поддержки слова, пусть даже и одного из самых высокопоставленных чиновников, остаются словами, и рынок развивается своим чередом, не торопясь ставить рекорды.
«Если рассматривать малоэтажное жилье в широком смысле слова, включая в него все форматы загородного рынка: коттеджи, таунхаусы и дуплексы, многоквартирные дома до 4 этажей, в Московской области сегодня насчитывается почти 68 тыс. объектов, из которых 12% составляют дома, 8% - таунхаусы и дуплексы, 18% - МЖД, 62% - участки. На элитном рынке немногим более 4 200 вариантов: 59% особняков, 20% таунхаусов и дуплексов, 13% МЖД», - рассказывает Константин Романов, директор по развитию компании Villagio Estate. По словам эксперта, большинство поселков сконцентрировано на западном, северном, юго-западном и южном направлениях. Бизнес- и премиум-класс распространен на Новой Риге, Рублевке, Минке, Можайке. Именно здесь сосредоточено 65% элитного предложения.
Трудности роста
«Малоэтажное жилье по-прежнему не самый распространенный формат - он занимает не более 10% рынка недвижимости в 30 км от МКАД (включая малоэтажные жилые комплексы и малоэтажную застройку в мультиформатных проектах на городском рынке, но не включая коттеджные поселки с малоэтажной застройкой). На рынке Новой Москвы, где планируется до 30% «малоэтажки», этот формат пока составляет не более 3%, значительно большей популярностью здесь пользуется высотная застройка», - рассказывает Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН».
Хотя в 2013 году малоэтажных проектов на рынке появилось значительно больше, пока нельзя сказать, что малоэтажное жилье становится массовым, считает эксперт. При столь невысоком проценте рынка малоэтажное жилье удовлетворяет существующий на него спрос, считают эксперты компании «Стройменеджмент»: «Если сравнивать с развитыми европейскими странами, в которых это доминирующий формат жилья, то, конечно развит слабо. Если оценивать с позиции спроса, то за последние годы предложение малоэтажного жилья вплотную приблизилось к точке насыщения. В первую очередь в Московском регионе. В настоящий момент в Москве и Подмосковье предлагаются к продаже более 60 ЖК, что составляет около 2,5 млн. кв. м».
При всей видимой привлекательности этого формата, девелоперы не спешат застраивать Подмосковье уютными 4-5-этажными зданиями в окружении лесов, озер и рек. На перспективных участках вырастают «высотки». Разнородность застройки позволяет диверсифицировать риски застройщика - он может привлечь покупателей на каждый формат отдельно. Иногда это приводит к некоторой социальной напряженности - малоэтажные и высотные ЖК чаще всего рассчитаны на жильцов с разными уровнями доходов. Но на реализацию отдельного самостоятельного проекта МЖК девелоперы решаются не так часто.
«Для девелоперов преимуществ строительства малоэтажек не так много: рентабельность невысокая, а бизнес сложный. Кроме того, кризис 2008 года откорректировал цены, и сегодня завышать стоимость предложения вряд ли кто рискнет. Тем не менее, покупатели в выигрыше: индивидуальный подход, нетиповые варианты, гаражи и лифты, больше комфорта с точки зрения благоустройства и т. д. Если мы возьмем два одинаковых участка в Подмосковье, одну и ту же концепцию ЖК и строительные материалы, то себестоимость работ на 1 кв. м для МЖД и многоэтажки получится одинаковой, а разница в инвестициях будет зависеть от высоты сооружения. Например, вложения в строительство 3-этажного здания будут выше на 25% по сравнению с пятиэтажкой и до 4 раз, если рассматривать дом в 20 этажей», - объясняет Константин Романов.
Сложности и перспективы формата
Впрочем, есть в малоэтажном строительстве и свои плюсы. Возведение «высоток» требует большого числа согласований, дополнительных затрат на организацию лифтов, долгого поиска свободного участка - в Москве и крупных областных городах сильно ощущается дефицит привлекательной земли.
«Малоэтажные проекты обладают серьезными преимуществами: более низкая плотность - 5-7 тыс. кв. м на га против 20-25 тыс. кв. м на га; большие общественные пространства. Так например, в ЖК «Павловский квартал», вышедшем на рынок в конце 2013 года, стоимость кв. метра начинается от 62 тыс. рублей, а уровень жизни ничем не будет уступать соседнему коттеджному поселку «Павлово-2», который позиционируется в сегменте бизнес-класса», - считает Наталья Каратавцева.
Однако для того, чтобы использовать эти преимущества, девелоперу приходится решать множество проблем. «Привлечь спрос к малоэтажному жилью сложно одной лишь рекламой - дело в покупательских возможностях и дополнительном комфорте, - считает Константин Романов. - Объект должен иметь адекватную рынку цену и быть расположен недалеко от места работы владельцев. Аудитория нуждается в развитой семейной инфраструктуре с детскими садами, школами, поликлиниками. Кроме того, девелопер обязан заботиться о соответствующем уровне благоустройства и грамотной архитектурной концепции».
По мнению экспертов, главная проблема, которая препятствует развитию малоэтажного строительства - отсутствие встречной инициативы со стороны государства. Все сходятся на том, что действия властей слабо соотносятся с их обещаниями. Сейчас на загородном рынке ощущается недостаток относительно дешевых участков с готовыми коммуникациями. Девелоперы были бы рады государственно-частному партнерству: к примеру, муниципальные власти помогают проводить инженерные коммуникации, обустраивать дороги и развивать инфраструктуру. Пока все эти задачи выполняются только девелоперами.
ул. Заставская, д. 31, корпус 2196084Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях
ВК,
Телеграм,
и наш канал в
Дзен"
: больше интересных новостей каждый день.
По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Автор: редакция Restate.ru
Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это
Все как всегда: государство просит строительные компании строить оптимальный (по их меркам) тип жилья, а девелоперы просят государство помочь с коммуникациями (читай с деньгами). В такой ситуации и ежику понятно, что за все будет платить конечный потребитель, приобретающий такое жилье в собственность. Поэтому сетовать на то, что малоэтажный сегмент нынче не очень востребован просто нелепо - приобрести квартиру в 3-5 этажном домике или
Да потому что квартиры это так обыденно. Они были, есть и будут продаваться. А таунхаусы это что то принципиально другой, более привлекательный тип жилья. Ведь в подмосковных поселках по сути продают не недвижимость, а образ жизни - в каких то рядом пруды, с отборными карпами (мечта рыбалова), в других гольф-поля, в третьих - фитнес-центры, пляжи и прочие спортивные радости.