Сайт использует "cookie" и системы аналитики для персонализации и удобства. Продолжая просмотр, Вы разрешаете их использование.
Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных.

restate

1 119 995 объектов недвижимости России

+7 (495) 023-81-07
  • Москва
25 марта 2014, 14:17 5558

Дворцовые метры: жилье в памятниках архитектуры

В последние годы элитным новостройкам в центре Петербурга стали составлять конкуренцию реконструированные исторические дома-дворцы. Restate.ru выяснил, в какие памятники архитектуры можно будет заселиться в ближайшее время, и какие трудности возникают при их обновлении.

Исследования и аналитика рынка недвижимости. Анализ цен на недвижимость, Элитная недвижимость, жилье и элитные квартиры, Вторичный рынок жилья, Реставрация и реконструкция

Страница недвижимость в Санкт-Петербурге, СПб, элитная недвижимость в Центральном районе

Петербург, как и все исторические города в мире, испытывает дефицит земли для застройки в центре города. В свое время Москва решила эту проблему либерализацией строительного законодательства, сделавшую возможным замену значительной части старинных построек новыми сооружениями, однако, этот путь Петербургу явно не подходит. Вот почему, при наличии желания реализовать в центре города новый проект, девелопер прежде всего должен ответить на вопрос: где взять земельный участок?

Для сектора традиционной гостиничной недвижимости, офисных зданий и торговли ответом может стать редевелопмент депрессивных зон «серого пояса», которые Смольный медленно, но все же вводит в коммерческий оборот. Годятся бывшие промышленные территории и для жилья класса бизнес и комфорт. А вот для тех компаний, которые работают в секторе люкс и эксклюзив, подобные территории совсем не подходят.

Вот почему все большую популярность в нашем городе приобретает такое направление как реконструкция исторических построек под элитное жилье. Коренное преобразование построек изнутри позволяет с одной стороны избежать упреков в разрушении исторического наследия, с другой не попасть под действие драконовских нормативов для новостроек и с третьей обеспечить кардинальное увеличение стоимости актива и уровень комфорта, подходящий для самых взыскательных покупателей. Именно старый фонд с уникальными локациями превращается после реконструкции в наиболее дорогостоящую жилую недвижимость в городе.

Элита с долгой историей

Это доказывает пример особняка Баура на углу набережных Фонтанки и Невы. Внутреннее пространство особняка, числящегося памятником архитектуры, было разделено на четыре уровня, что позволило увеличить полезную площадь постройки. Из окон открываются панорамные виды на невскую акваторию, Летний сад и Петропавловскую крепость.

Среди жильцов дома были прежде не только генералы и князья, но и деятели культуры, например, Анна Ахматова и художница Ольга Глебова-Судейкина. Правда, почувствовать себя соседом великих будет стоить совсем недешево - общая стоимость постройки всего 630 кв. м составляет 319,56 млн рублей.

Впрочем, для тех, кто желает жить во дворце, однако, не готов приобретать исторически здания целиком тоже существуют вполне интересные варианты. Прежде всего, обращает на себя проект ЗАО «Петербургское агентство недвижимости»  на Захарьевской улице, 41. Эта постройка, выходящая одним из фасадов на Таврический сад стала проектом во многом экспериментальным. Доходному дому, построенному в 1906-1907 годах по проекту архитектора Вильгельма ван дер Гюхта, решено было вернуть историческую функцию и возродить его элитный статус. После расселения прежних жильцов, которые ютились в том числе и в коммунальных квартирах, была воссоздана историческая планировка и интерьеры постройки.

В результате, в просторном пятиэтажном здании разместились всего 19 квартир, каждой из которых был возвращен дореволюционный облик. Помимо апартаментов, на каждые из которых жильцам придется заключать обязательства о сохранении с КГИОП, в доме предполагается разместить собственный бассейн, ресторан, художественную галерею, бары и гостиные с бильярдом, солярии и паркинг.

Подобный подход уже сделал этот дом одним из самых дорогостоящих во всем городе. Квартиры в постройке, площадь которых варьируется от 300 до 350 «квадратов» предполагались к реализации по цене в 25 тысяч евро за метр. Правда, как сообщили Restate.ru в инвестиционной компании «ПАН», в настоящий момент продажа апартаментов приостановлена, их заселение не ведется. Собственники здания предпочли не называть причины, по которым решено было пока не реализовывать квартиры в комплексе, однако обещают, что в будущем они будут возвращены в продажу. Можно предположить, что руководство «ПАНа» предпочитает придержать непотопляемый недвижимый актив за собой в период финансовой турбулентности.

Издержки реконструкции

Вообще, период с момента официального анонса проекта реконструкции исторической постройки до фактического ее заселения куда дольше, чем для строительства новых зданий. Это прекрасно иллюстрируют проекты жилых домов от московской компании СУ-155, вложившейся сразу в два памятника архитектуры в Петербурге.

Первый объект - казармы морского гвардейского экипажа на проспекте Римского-Корсакова, 22. Анонс их приспособления под элитный жилой дом состоялся еще в 2011 году, однако, работы по реконструкции постройки фактически не начались до сих пор, инвестор был вынужден ограничиться лишь противоаварийными мероприятиями. Это связано с тем, что КГИОП затянул выдачу охранного обязательства на постройку - документа, который и определяет обязательства инвестора по сохранению элементов памятника архитектуры.

В планах же самой Су-155 демонтаж советской части комплекса казарм с последующим приспособлением дореволюционных зданий под элитные квартиры. Цена «квадрата» в будущем жилом комплексе не разглашается, однако, судя по стоимости жилья со схожими характеристиками по соседству, метр в бывших казармах может стоить не менее 90-95 тысяч рублей.
Также в планах СУ-155 реконструкция бывшей резиденции обер-прокуроров Российской Империи на Литейном проспекте, 62. Правда, эту старинную постройку планируется превращать не в жилье, а в деловой центр.

Пожалуй, наиболее успешно реализуемый проект элитной недвижимости в исторических постройках - жилые дома от финской компании «ЮИТ» на Смольном проспекте. В квартале между этой магистралью и Тульской улицей предполагается построить новый элитный ЖК «Смольный проспект» , в рамках которого предусмотрено не только новое строительство, но и капитальный ремонт трех исторических домов в стиле зрелой эклектики и модерна, не являющихся памятниками архитектуры, но защищенными законом «О зонах охраны».

По информации застройщика с точки зрения прочности, безопасности и наличия инфраструктуры для жильцов старинные постройки ни чем не будут уступать лучшим новостройкам, рассчитанным на состоятельных покупателей. К настоящему моменту в трех исторических здания для приобретения доступны 19 квартир, от состоящих из всего одной комнаты, до пятикомнатных апартаментов. Цена самой дешевой квартиры - 15, 3 млн. рублей, самой дорогой - 96, 9 млн.

Самым же дорогим объектом жилой недвижимости в Петербурге, по всей видимости станут эксклюзивные апартаменты от «Плазы Лотос групп» братьев Зингаревичей, которые в ближайшие годы появятся в зданиях старинных казарм на Марсовом поле и в корпусах конюшенного ведомства на Конюшенной площади. Даже приблизительная стоимость площадей в этих апартамент-отелях пока не называется. Ожидается, что эти два проекта зададут новую планку комфорта для петербургского жилья, которое будет конкурировать уже не с российской, а с самой престижной в всемирном масштабе недвижимостью.

«На мой взгляд, приспособление старинных зданий под жилье, соответствующее по качеству критериям элиты, вполне возможно. Другое дело, что такие проекты несколько более затратные. Но для исторического центра они могут быть финансово обоснованными», - полагает ООО «НПФ „Ретро"» Константин Петров. По мнению эксперта, сегодняшние постройки отличаются от исторических, прежде всего уровнем инженерного оснащения, который может быть, однако компенсирован при щадящей реконструкции.

Непарадная жизнь новых дворцов

Правда, не все девелоперы согласны с такой позицией. «В центре города, где актуален капитальный ремонт исторических зданий, девелопер, осуществляя его, сталкивается, как правило, с такими острыми проблемами,  как отсутствие парковки и удобных подъездов и подходов к дому. Сегодня, выполняя просто капитальный ремонт зданий, практически невозможно предложить клиентам продукт, который будет востребованным, если в объекте не имеется полноценной парковки. В итоге, может получиться лишь подобие хорошей «вторички», то есть квартиры в домах с капитальным ремонтом не будут по своим характеристикам существенно отличаться от квартир, представленных на вторичном рынке. Но при этом инвестору придется вложить очень большие средства, чтобы сделать качественный капитальный ремонт. В итоге, такой объект окажется значительно дороже по сравнению с «вторичкой», и его будет крайне затруднительно продать», - отмечает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая.

По словам эксперта, в своем проекте на Смольном проспекте компании «ЮИТ» удалось выйти из данной ситуации во многом благодаря сочетанию приспособления старого фонда и нового строительства. «Следует отметить, что в нашем проекте капитального ремонта исторических зданий на Смольном проспекте их жители будут обеспечены современной инфраструктурой, создаваемой в рамках всего квартала. Это и подземная парковка, расположенная в зоне нового строительства, и уютные зеленые зоны отдыха и детские площадки во внутренних дворах жилого комплекса. Кроме того, если объект достаточно большого объема, то при осуществлении капитального ремонта исторических зданий становится возможным формирование социально однородной, комфортной для всех жителей среды.  Именно за качественно новый уровень проживания в центре города клиенты готовы платить», - отмечает госпожа Гуртовая.

По мнению руководителя мастерской "Литейная часть 91" Рафаэля Даянова, одной из основных трудностей, с которыми приходится столкнуться при приспособлении исторических построек под жилье сегодня является неуступчивые позиция девелоперов, которые не желают при минимальном вложении средств получить максимальное количество полезной площади. "Где-то инвестор хочет надстроить мансарду или еще что-то, однако далеко не везде это законом разрешено", - отметил эксперт. По мнению собеседника Restate.ru, для успешной работы с историческими постройками строителям следовало бы заранее быть готовыми несколько умерить свои аппетиты. 
 
Другой трудностью, по мнению господина Даянова, являются собственно конструктивные особенности старинных построек, которые создают существенные трудности при приведении к современным стандартам и нормативам. В частности, ради соблюдения требованию по количеству парковочных мест, многие компании рискуют браться за освоение подземного пространства, что в условиях Петербурга приводит к приводит к серьезным проблемам с фундаментами приспосабливаемого здания и прилегающих построек.

«Реконструированное жилье в центре, конечно, может конкурировать с элитными новостройками. Однако, стоит учитывать, идет ли речь о одной переоборудованной квартире, приведенном в порядок подъезде, или же целом обновленном доме. Последний вариант позволяет полностью заменить коммуникации, создать равномерную социальную среду, закрытую территорию, собственный паркинг и внутреннюю инфраструктуру», - отмечает руководитель агентства недвижимости London Real Invest Зося Захарова. «Можно сказать, что концепция реконструкции под «элитку» отдельных коммунальных квартир на сегодня устарела», - отметила эксперт.

В беседе с Restate.ru госпожа Захарова заявила, что при прочих равных исторические дома-дворцы в Петербурге будут оказываться даже популярнее обычных элитных новостроек, пусть даже с привлекательной локацией. Особенно это касается «именных» построек - старинных доходных домов, особняков и вилл, которые создавались с учетом более высоких дореволюционных стандартов жизни элиты. К привлекательным факторам можно отнести для таких зданий и качество строительства, высокие потолки, уникальную архитектуру и ощущение «причастности к истории». Не говоря уже о долгосрочной инвестиционной привлекательности подобных построек.

ул. Заставская, д. 31, корпус 2 196084 Санкт-Петербург,
Подписывайтесь на нашу группу в соцсетях ВК, Телеграм, и наш канал в Дзен" : больше интересных новостей каждый день.

По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Автор: редакция Restate.ru

Архив
Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это  
Также по теме
Власти Петербурга продали аварийный дом у метро «Площадь Александра Невского»Власти Петербурга продали аварийный дом у метро «Площадь Александра Невского»
06.10.2023 17:31 5617
Здание генконсульства на Преображенской площади в Петербурге останется в собственности ФинляндииЗдание генконсульства на Преображенской площади в Петербурге останется в собственности Финляндии
04.10.2023 15:49 5951
Здание РЖД напротив Казанского собора в Петербурге выставили на торги за 1,8 млрд рублейЗдание РЖД напротив Казанского собора в Петербурге выставили на торги за 1,8 млрд рублей
02.10.2023 12:20 2021
На Невском проспекте в Петербурге доля свободных площадей в стрит-ритейле достигла рекордно низкого значенияНа Невском проспекте в Петербурге доля свободных площадей в стрит-ритейле достигла рекордно низкого значения
29.09.2023 16:49 11442
Власти Петербурга заявили, что Думскую улицу превратят в музыкальный кластерВласти Петербурга заявили, что Думскую улицу превратят в музыкальный кластер
27.09.2023 13:09 4331
Власти Финляндии ищут покупателя «Финского дома» на Большой Конюшенной улице в ПетербургеВласти Финляндии ищут покупателя «Финского дома» на Большой Конюшенной улице в Петербурге
13.09.2023 15:27 4301
Комментарии с форума
Комментариев пока нет

Ваш комментарий

Имя

Сообщение

 

Отправить      Нажимая "Отправить", я соглашаюсь с правилами размещения комментариев
Зарегистрируйтесь или войдите через Вконтакте , чтобы следить за ответами на свои комментарии.

Ваш комментарий

Продаете или сдаёте
объекты недвижимости?
Выделите и повысьте объявления в поиске, расширьте количество и покажите объявление в выбранных регионах России.
Платные сервисы
Индексы рынка недвижимости Москвы
Поиск на карте Москвы

Ищите объявления рядом с работой, парком или родными

Найти на карте
tg ya ya
2004—2024 Restate.ru ® ООО "Интернет проекты" ОГРН 1147847086870 ИНН 7811574827, email [email protected]
При использовании материалов гиперссылка на Restate.ru обязательна.
Витрина недвижимости Restate - одна из крупнейших баз недвижимости России и агрегатор новостроек и предложений застройщиков и агентств. Использование сайта означает согласие с Пользовательским соглашением и Политикой обработки персональных данных
Наверх