Если следовать официальному определению, рассрочка платежа - это способ оплаты товаров или услуг, при котором платеж производится не в полной сумме их стоимости, а по частям. Таким образом, при рассрочке платежа между контрагентами по договору возникает кредитное обязательство. Расрочка платежа наиболее распространена при розничной торговле в форме договора купли-продажи в кредит. Рассрочки в отношении недвижимости – также распространенная практика. Как сейчас развивается рынок в части способов оплаты недвижимости? Какое место здесь занимают рассрочки, и насколько их условия поменялись за истекшие полгода? Restate провел небольшое исследование и опрос компаний, работающих сегодня в области продажи новостроек.
В целом схема работы остается прежней. Составляется график платежей, покупатель определяется со схемой платежей: это может быть привязано к этапам строительства или это ежемесячные платежи, или ежеквартальные. Одно из правил рассрочки - это оплата последнего взноса до сдачи дома в эксплуатацию. Стоимость квартиры при рассрочке несколько увеличивается, в зависимости от выбранной схемы.
Чем больше первоначальный взнос, тем лучше Об этом сразу сказали менеджеры пяти крупных строительных компаний, где мы ради эксперимента «выбирали» однокомнатную квартиру порядка 40 квадратных метров. Первоначальный взнос как правило рассматривается не менее 1 миллиона. Только в одном месте из пяти выбранных предложили первый взнос в размере 10%. Таковы условия в новом комплексе «Тринити», который строит компания ЮИТ. Однокомнатная квартира площадью 42,6 квадратных метра ценой 3 млн 247 тысяч предлагается в рассрочку на 2 года – до декабря 2012 под 0,8% в месяц на остаток задолженности. Соответственно, чем больше выплаченная изначально сумма, тем выгоднее схема рассрочки: уплатив сразу 10% покупатель затем ежемесячно отдает 129 тысяч, а если сразу будет уплачено 30%, то ежемесячный платеж составит 100 тысяч рублей. Дом планируется к сдаче в 2013 году.
Время длительных беспроцентных рассрочек ушло вместе с кризисной паникой. Самый длительный срок был предложен в комплексе «Вена», принадлежащим проекту «Семь столиц» компании «Петербургская недвижимость». Здесь однокомнатную квартиру (заметим, что она географически находится в Ленобласти) можно купить за 2 млн 043 тысячи рублей с рассрочку до 2013 года с первоначальным взносом 1 млн 015 тысяч рублей. Со всеми скидками и подарками (до конца августа 5 квадратных метров в подарок и 5% скидка с первого взноса тем, кто берет рассрочку на три года, 10% тем – кто расплатится за два года) получается, что ежемесячный платеж составит 31 тысячу 336 рублей. Это действительно похоже на приемлемый ипотечный платеж.
Конечно, условия рассрочек значительно меняются в зависимости от этапа строительства и от степени уверенности компании в сроке сдачи объекта. «Северный город» строит объект «Привилегия» на Васильевском острове и планирует сдать его в сентябре следующего года. Естественно, что подарки здесь не запланированы: квартиру площадью 42 квадратных метра можно приобрести за 3 миллиона 800 тысяч рублей в рассрочку до инюя 2012 года при первом взносе объемом 40% с ежемесячным платежом 114 тысяч рублей. ЛЭК в партнерстве с компанией «НДВ-недвижимость» предлагает в числе других своих проектов «Лондон Парк»: в нем однокомнатная квартира подобного типап ценой 2 миллиона 500 тысяч может быть продана в рассрочку с любым первоначальным взносом от 20%. Если взнос будет в районе 40%, то ежемесячный платеж до середины 2011 года составит 145 тысяч рублей. Примечательно, что менеджер сразу предложил воспользоваться для погашения рассрочки беззалоговым кредитом, которые предоставляют в рамках партнерской программы несколько банков. Потребительский кредит выдается на достаточно лояльных условиях, и позволяет справиться с платежами постепенно – за больший срок, нежели предусмотрен рассрочкой. Очевидно, что перспектива многолетних долговых отношений пересматривается клиентами, и выбор зачастую делается в пользу компромиссных вариантов.
Рассрочка и ипотека: формат оплаты имеет значение Ипотечный кредит как возможность удобной оплаты в течение кризисного времени не рассматривался клиентами – кредиты были практически недоступны. Сегодня ситуация изменяется к лучшему, но еще остается в достаточной мере трудной: кредиты не превратились снова в массовый банковский продукт. Строительные компании были вынуждены предлагать длительные рассрочки на таких условиях, чтобы не потерять клиентов, имеющих возможность улучшить жилье только за счет ипотечного кредита.
Удобная и гуманная схема оплаты стала не менее ощутимым плюсом, чем фактические преимущества жилья.
- Компании «Строительный трест» выгодно делать покупку квартиры комфортной для клиентов. При прочих равных преимуществах — развитый микрорайон, хорошая планировка, качественные строительные материалы, благоприятное окружение — удобная схема оплаты является очень важным фактором для покупателя, - подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
Рассрочка как инструмент может быть достаточно гибко использована строительной компанией. Разговоры о том, что таким образом застройщики снижают собственную финансовую эффективность, беспочвенны.
В холдинге «Петротрест» на квартиры в строящихся домах предоставляется беспроцентная рассрочка, которая рассчитывается исходя из суммы первого взноса. При минимальном первоначальном взносе 32%, стоимость квадратного метра зависит от срока рассрочки: чем он меньше, тем меньше стоит квадратный метр. Чтобы купить квартиру выгоднее, покупателю лучше изначально вносить большую сумму взноса, поскольку стоимость квадратного метра становится меньше. Например, при первоначальном взносе 70%, квартиры предлагаются по специальным ценам, - объясняет Наталья Тужилова, заместитель генерального директора ООО «ПЕТРОТРЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ» По ее словам, рассрочка сегодня - самый распространенный способ приобретения квартиры – рассрочка, поэтому ее наличие, несомненно, является конкурентным преимуществом компании-застройщика. И привлекательность этого инструмента тем больше, чем меньше размеры первого взноса и проценты по оставшимся выплатам. А выгоду каждый застройщик рассчитывает исходя из своих задач, если компания заинтересована в повышении объема продаж квартир, то она может предложить и беспроцентную рассрочку.
Холдинг «Петротрест» по ряду своих объектов предоставляет беспроцентную рассрочку на длительное время. «Наша компания предлагает схему покупки квартир в рассрочку уже много лет, и в будущем не планирует от нее отказываться, возможно, несколько будет видоизменена сама программа, например, будут корректироваться сроки платежей или появится годовой процент, - прогнозирует Наталья Тужилова. - Несмотря на то, что банки смягчают требования к заемщикам, расширяют ассортимент предоставляемых программ, снижают годовой процент по ипотечным кредитам, он все равно остается достаточно высоким (от 12 до 16%). Поэтому для многих рассрочка сегодня – наиболее доступный вариант. Конечно, здесь по сравнению с кредитом сроки оставшихся выплат меньше, но часто это компенсируется отсутствием процентов. Более того, покупая квартиру в «Петротресте», клиент экономит свое время, не затрачивая его на длительный процесс оформления ипотечного кредита, и деньги, которые каждый банк взимает как комиссию за предоставление кредита».
Когда вариант рассрочки - единственный
Многие аналитики рассматривают рассрочку и ипотеку как два принципиально разных варианта оплаты жилья и считают, что одно невозможно сравнивать с другим. Подчас ситуации складываются таким образом, что действовать покупатель может только в каком-то одном русле.
- Я считаю, что нельзя говорить о том, что рассрочка может компенсировать трудную доступность ипотеки, т.к. рассрочки и ипотека – это совершенно разные по своей сути инструменты, - говорит Людмила Потапова, руководитель отдела продаж проекта «Итальянский квартал» в Москве. Она поясняет по пунктам различия одного и другого способа оплаты: .
1. Рассрочка, как правило, предоставляется на период строительства объекта, т.е. на 2-3 года, в то время как ипотечный кредит выдается на значительно более длительные срок (от 10 до 15 лет).
2. Рассрочка предоставляется самим застройщиком, а ипотека – банком, при этом застройщик получает стоимость квартиры в полном объеме.
3. Стоимость рассрочки в целом меньше, чем стоимость ипотеки (например, готовая рассрочка увеличит стоимость покупаемого объекта недвижимости на 8-12%), а ипотека – на 70% и даже больше (если речь идет о кредите, выданном на 20 лет под 12% годовых).
4. Рассрочки интересуют покупателей, которые располагают собственными средствами для покупки недвижимости, но эти средства на момент покупки недоступны по той или иной причине (например, вложены в бизнес или находятся на депозитах, и т.д.). К ипотеке обращаются в том случае, если у покупателя не хватает собственных средств для приобретения недвижимости, но он планирует их получить в будущем в виде зарплаты или иных доходов (например, доходов от инвестиций).
Таким образом, рассрочки не являются альтернативой или заменой ипотеки, и наоборот.
Для успешных продаж проекта необходимо предоставить покупателям обе возможности при оплате квартиры: и ипотеку, и рассрочку. Эту мысль подтверждает Максим Красненко, генеральный директор компании "НеваИнвестПроект". "Ввиду практически полного отсутствия ипотеки на рынке строящейся загородной недвижимости (из-за юридических особенностей) рассрочка частично компенсирует недоступность ипотеки, но, безусловно, не может решить проблему необходимости долгосрочных займов. При этом предоставление рассрочки на этом рынке крайне необходимо, так как на условие 100%-ной оплаты готовы только 10% покупателей. Если говорить о привлекательности ипотеки для застройщиков, то для них выгодна система, при которой в зачет берется строящееся жилье и другие объекты (квартиры, дома, другое имущество), а обычная же система вызывает меньше интереса», - говорит Максим Красненко. - При покупке домовладений в живом загородном комплексе «Кивеннапа» предоставляются выгодные условия рассрочки: будущие жители поселка могут взять беспроцентную рассрочку сроком до 3-х лет, при этом минимальный первоначальный платеж составляет всего 15%. Помимо программы внутренней рассрочки, группа компаний проекта «Кивеннапа» сотрудничает с банками «Сбербанк», «Альфа-Банк» и «Нордеа Банк» по ипотечной программе. Например, «Нордеа Банк» выдает кредит на следующих условиях: ставки в рублях от 9,5% до 14,5%, размер кредита до 80% от рыночной стоимости объекта залога, срок кредитования 25-30 лет, в залог принимаются различные виды недвижимость (в том числе находящиеся в собственности третьих лиц). Каждая компания сама определяет пределы соотношения заключения договоров с условиями рассрочки и 100%-ной предоплаты. В случае реализации живого загородного комплекса «Кивеннапа» нам удается достичь гармоничного баланса между этими формами оплаты, так как, с одной стороны, мы предоставляем выгодные условия рассрочки тем, кому она необходима, а, с другой стороны, покупателей, потенциально способных внести платеж в полном объеме, мы стимулируем на это, предоставляя значительную скидку на первоначальный взнос (сейчас она составляет 25%).
Конечно, рассрочки никогда не станут полноценной альтернативой ипотеке. Популярность механизма рассрочки в последнее время – ответ на экономические изменения, реакция рынка. Высокая скорость падения цен на недвижимость вначале кризиса даже стала причиной появления новых схем рассрочек, при которых покупателю возвращаются деньги (разница), если его квартира в процессе постройки подешевела относительно начальной цены. Однако возвращение к более благополучной ситуации в части спроса «смывает» такого рода кризисные надстройки в прайс-листах. Наиболее реалистичный прогноз – развитие и благополучное сосуществование разных возможностей оплаты строящегося и готового жилья.
Елена Горелкина, Restate.ru
Разместить
Найти
Продажа 
