Объем столичного рынка новостроек падает

Этот объем включает менее 500 тыс. кв. м в домах, которые условно можно отнести к эконом-классу, и еще порядка 1,5-1,8 млн кв. м - в жилых комплексах бизнес-класса.

По официальным данным, в 2009 году в Москве было введено в эксплуатацию 2,7 млн кв. метров (в т.ч. за счет горбюджета - 800 тыс. кв. м). В 2010-ом планировалось ввести в эксплуатацию 3,1 млн кв. м (социальное жилье - около 0,75 млн кв. м). Возможно, до конца года столичным властям удастся наскрести такие объемы по сусекам (с учетом социального жилья). Однако 2011-2012 годы, скорее всего, окажутся провальными для столичного домостроения из-за отсутствия заделов и продолжительности инвестиционно-строительного цикла. Наиболее дефицитными районами города могут оказаться юго-восточный, северный и северо-западный административные округа. Пока здесь велик объем предложения квартир в домах высокой степени готовности, однако он плавно и неизбежно сокращается, в то время как новые проекты пока единичны.

Впрочем, главной интригой и индикатором состояния рынка новостроек в обозримом будущем станут не ежегодный ввод жилья, а скорость выхода на рынок новых проектов, их масштаб, а также объем платежеспособного спроса. После всплеска в начале года, когда на столичный рынок было выведено сразу несколько крупных проектов, инвестиционная активность московских девелоперов в весенне-летний период снизилась. Одним из сдерживающих факторов послужили нововведения в законодательстве о долевом инвестировании.

Объем заявленных проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве, которые могут выйти на рынок во II полугодии 2010 - I полугодии 2011 года, мы оцениваем примерно в 1 млн кв. м. С учетом проектов, информации о которых нет в открытом доступе, объемы запланированного строительства могут оказаться более значительными. Кроме того, осенью на рынок вернутся снятые с продажи квартиры в жилых комплексах бизнес-класса общей площадью около 200-300 тыс. кв. м. Несколько крупных проектов экономичной застройки стартуют в ближнем Подмосковье.

От скорости пополнения предложения и его разнообразия будет напрямую зависеть динамика цен на новостройки во втором полугодии. По грубым оценкам, в активной продаже находится около 1-1,3 млн кв. м жилья (без учета новостроек, строительство которых завершено). Ежемесячные объемы реализации оцениваются экспертами примерно в 80-100 тыс. кв. в (ряд крупных риэлтеров заявляют, что ежемесячно продают от 7 до 20 тыс. кв. м новостроек). При нынешнем уровне спроса товарных запасов (без учета жилья в новостройках, сданных госкомиссии) девелоперам и риэлтерам хватит менее чем на год. Если инвестиционная активность на рынке не восстановится, а спрос продолжит расти (в том числе, за счет повышения доступности ипотечного кредитования) дефицит предложения неизбежно обернется ростом цен.

Пока же темпы роста цен на первичном рынке крайне неравномерны. В базе новостроек HouseHunter.Ru есть объекты, квартиры в которых с начала года подорожали почти на треть. Однако в основном это жилье в завершенных строительством жилых комплексах. В среднем же за полгода большинство столичных застройщиков повысили цены не более чем на 15-20%, а некоторые компании и вовсе придерживались консервативных принципов ценообразования.

По данным мониторинга цен, проведенного порталом HouseHunter.Ru, заметнее всего подорожали квартиры в дефицитных и престижных районах города, расположенных на севере и северо-востоке Москвы. В то время как на юге столицы резких ценовых скачков зафиксировано не было. Возможно, это связано с реализацией здесь ряда крупных проектов жилой застройки эконом-класса.