Москва и Подмосковье, элитный рынок 1 полугодия 2010

Рынок городской элитной недвижимости

В 2010 г. рынок перешел в активную стадию, характеризующуюся ростом платежеспособного спроса. С начала года на рынке элитного жилья Москвы объемы продаж достигли докризисного уровня и составили 40-45 сделок в месяц. В летние месяцы высокая динамика на рынке элитного жилья сохранилась. Лишь аномальная жара и смог, заставившие москвичей в конце июля - начале августа покинуть Москву, стали причиной некоторого спада активности, хотя, клиенты выезжали на показы и выходили на сделку.

Наиболее популярными и востребованными районами у покупателей элитного жилья в Москве традиционно остаются Остоженка, Патриаршие Пруды и Хамовники - на них приходится порядка 70% совокупного спроса.

В этот период активизировались застройщики и инвесторы, вновь поверившие в рынок элитной жилой недвижимости. С начала года многие девелоперы перегруппировали свои силы, возобновили работы по «замороженным» в кризис объектам и начали анонсировать новые высококачественные проекты. Все это демонстрирует, что период «кризисного предложения» пройден, и осень 2010г. станет для рынка элитной недвижимости периодом, который определит его дальнейшее развитие.

По экспертной оценке специалистов компании «Калинка-Риэлти», до конца 2010 г. на рынок выйдет 4 проекта элитной жилой недвижимости, что пополнит объем предложения на 150 - 200 квартир.

На фоне общего оживления рынка, позитивных настроений многих застройщиков и роста продаж, на рынке наблюдалось умеренное повышение среднего уровня цен.

Так, средний полугодовой ценовой прирост по первичному рынку городской недвижимости составил 3,5%. К началу августа рост составил порядка 4%.

При этом по ряду наиболее востребованных объектов отмечен более существенный рост цен от 5% до 20%. Средняя стоимость 1 кв. м. на первичном рынке на июнь 2010г. составила $20 194, а на вторичном рынке - $21 700.

На фоне роста среднего уровня цен на элитные квартиры, к началу августа значительно изменилась структура предложения по цене квадратного метра: квартиры со средней ценой предложения по объекту от $8 500 до $10 000 сегодня вообще не представлены на рынке. Такие проекты, как «Садовые кварталы» и «Итальянский квартал», которые входили в эту категорию, за счет повышения цен перешли в следующую ценовую категорию.

Таким образом, большая часть квартир, реализующихся сегодня на рынке - 40% от всего предложения - это квартиры со средней ценой предложения от $10 001 до $15 000 за 1 кв. м.
Доля квартир с ценой в диапазоне от $15 001 до $20 000 за кв. м выросла с начала 2010г. на 9% и занимает сегодня 21% рынка.

Лидером первичного рынка по средней стоимости элитного жилья остаётся район Патриаршие пруды, где этот показатель составляет $35 210 за 1 кв.м.

На вторичном рынке самые дорогие предложения находятся в районе Остоженки, где средняя стоимость квадратного метра составляет $30 176, при средней стоимости квадратного метра по Москве $21 701.

Преобладающий объем предложения на вторичном рынке элитного жилья занимают квартиры в ценовых диапазонах от $15 000 до $20 000 за 1 кв. м и от $20 000 до $30 000 за 1 кв. м (31% и 30% соответственно).

Средний рост цен на вторичном рынке недвижимости с начала 2010 года составил порядка 5%. Данный факт вызван как общим восстановлением рынка недвижимости, так и увеличением предложений высокого ценового сегмента в наиболее дорогих районах столицы.

Рынок загородной элитной недвижимости

Рынок элитной загородной недвижимости в 1-м полугодии также показал положительную динамику. С начала года цены на домовладения выросли в среднем на 2,9%, По отдельным поселкам за прошедшее полугодие рост составил 5-10%, что преимущественно было связано с повышением стадии строительной готовности проектов.

Такое незначительное изменение средней цены предложения связано и с тем, что с начала 2010г. на рынок вышли новые проекты, находящиеся на начальной стадии строительной готовности. Кроме того, в некоторых поселках застройщиками была расширена продуктовая линейка и выведены на рынок новые предложения с меньшими бюджетами покупки.

По итогам 1-го полугодия 2010 г. лидирующее положение по числу объектов первичного рынка осталось за Новорижским направлением, на долю которого приходилось 32% поселков. 20% объектов, находящихся в активной продаже, было сосредоточено на Рублево-Успенском направлении. Далее следуют Калужское и Киевское шоссе, занимающие доли 16% и 14% соответственно. Наименьшее число элитных поселков, представленных на первичном рынке, располагалось на Пятницком направлении - всего 4%.

Средний бюджет предложения коттеджей с участком по итогам первого полугодия составил $ 3,3 млн.

Самые дорогие предложения по данным аналитиков «Калинка-Риэлти», традиционно расположены на Рублево-Успенском, Минском и Новорижском шоссе, где домовладения с участком в среднем предлагались по цене $4,58 млн., $4,08 млн. и $3,5 млн. соответственно.

Стоит отметить, что высокий уровень цен первичного рынка по Минскому направлению обусловлен, в том числе, ограниченным предложением поселков на данном направлении, финальной стадией строительной готовности и удачной стратегией продаж.

На фоне преодоления экономического кризиса в России, на загородном рынке элитной жилой недвижимости наблюдается тенденция постепенного увеличения объема предложения. По отношению к началу года, число проектов, представленных на первичном рынке загородной жилой недвижимости в сегментах «премиум» и «de luxe», выросло на 14%.