Самовольные постройки – будущее и практика применения законов

Среди наиболее важных разъяснений в совместном Постановлении ВС РФ и ВАС РФ - это положения, касающиеся самовольных построек. Мы попросили прокомментировать разъяснения высших судебных органов юристов-практиков. Эксперты Restate в целом положительно оценили текст постановления (полностью можно ознакомиться здесь), а также отметили важность трактовок высших судебных органов в сложных вопросах, связанных с недвижимостью для разрешения практических ситуаций.

Что касается части постановления, связанной с темой самовольных построек, то, по мнению экспертов, это, несомненно, одно из ключевых положений постановления. Безусловно, важность Постановления обусловлена и тем обстоятельством, что теперь суды низших инстанций будут при разрешении спорных вопросов руководствоваться данным постановлением.  

Первым мы предоставляем слово заместителю заведующего адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»  Александру Петренко, который комментирует отдельные положения постановления. 

«В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.» Многие ошибочно считали, что если самострой зарегистрирован, то это уже не самострой. Нет, если регистрация была проведена с нарушением закона, если зарегистрированное строение не соответствует действующим нормам и правилам, угрожает жизни и здоровью окружающих, регистрация от сноса не спасет. 

«Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.» То есть, лицо, осуществившее самовольную постройку, должно доказать, что предпринимало хоть какие-то меры для получения разрешения на строительство, в противном случае в «узаконивании» самостроя суд может отказать. 

«В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании пункта 1 статьи 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.» Это может касаться самовольно возведенного торгового павильона, зала даже крупного торгового центра (в большинстве своем они все являются не недвижимостью, а временными сооружениями). Руководитель департамента юридической фирмы Capital Legal Services  Андрей Савин также предоставил для Restate.ru свои комментарии к Постановлению. 

Признание права собственности на самовольную постройку  

Суд может признать право собственности на самовольную постройку за лицом, владеющим на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором было осуществлено строительство.  Если застройщик построил самовольную постройку при наличии необходимого разрешения на строительство, правообладатель земельного участка имеет право обратиться с иском о признании права собственности на незаконную постройку, а застройщик может потребовать возмещения расходов на строительство.  В том случае если застройщик осуществил строительство самовольной постройки на, принадлежащем ему земельном участке без получения разрешения на строительство, то он может признать право собственности на нее. Ответчиком будет выступать орган местного самоуправления.  

Ответчик по иску о сносе самовольной постройки  

Ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое построило ее или заказчик строительства (в случае привлечения подрядчиков при строительстве). Если самовольная постройка находится во владении иного лица, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, приобретатель при отчуждении; юридическое лицо, получившее имущество в уставный капитал и др.). В том случае, если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за ее владельцем, а за иным лицом, такое лицо привлекается соответчиком. Ответчик, в отношении которого принято судебное решение о сносе самовольной постройки, не осуществлявший ее строительство, имеет право на возмещение убытков от лица, осуществившего незаконное строительство.  

Нарушение строительных норм  

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку суд должен установить, допущены ли при возведении самовольной постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности суд вправе назначить экспертизу. Отсутствие разрешения на строительство не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, но необходимо установить были ли предприняты меры к ее легализации (получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию) и правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения и/или акта.  Если в суде будет установлено, что застройщик предпринимал меры, направленные на получение разрешения и акта, и это является единственным признаком самовольной постройки, суд обязан удовлетворить иск о признании права собственности на самовольную постройку. Сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан.  Государственная регистрация не влияет на возможность требовать сноса самовольной постройки. Наличие государственной регистрации права собственности на объект не исключает возможности предъявления требования о сносе объекта, имеющего признаки самовольной постройки.  

Объекты незавершенного строительства и самовольная реконструкция  

На объект незавершенного строительства и на объект самовольной реконструкции может быть признано право собственности как на самовольную постройку.  Объекты, не являющиеся недвижимым имуществом  Лица, осуществившие строительство самовольной постройки, не являющейся недвижимым имуществом, не могут признать за собой право собственности на такую постройку.  

В следующих выпусках в рубрике «Законы о недвижимости» мы продолжим публикации материалов, посвященным Постановлению ВС РФ и ВАС РФ. Очередной выпуск будет посвящен вопросам, связанных с правами добросовестных приобретателей. 

Сергей Уткин,  Restate.ru