Договор о продаже недвижимости: нотариусы не нужны?

Нотариат конечно привычнее, но стоит дороже. Договор в простой письменной форме и появился не так уж давно, но зато обходится существенно дешевле и самое главное платеж за договор не зависит от стоимости квартиры. Закон позволяет оба варианта. Еще несколько лет назад договор в простой письменной форме считался чем-то вроде отклонения от нормы и  использовался чрезвычайно редко. Его неохотно применяли риэлторы, а регистрирующие органы вообще отказывались хранить копию договора, что неизбежно приводило к некоей неполноценности документа. Затем после уравнивания в юридическом смысле обоих договоров, ситуация начала меняться и договор в простой письменной форме  стал вполне привычным инструментом при сделках с недвижимостью. Это подтверждает наш опрос – почти четверть опрошенных предпочитает привычному нотариальному договору  - договор в простой письменной форме.

Основное преимущество такого договора – его дешевизна. В среднем по городу за составление такого договора с вас попросят примерно 2 тысячи рублей. А вот заверение нотариального договор для самой дешевой однокомнатной хрущевки стоимостью в 2, 5 миллиона рублей обойдется уже в 20 тысяч.  Существенная разница, не правда ли? Казалось при такой разнице в ценах,   нотариальным договором вообще никто пользоваться не должен. Тем не менее, наш опрос показывает обратную картину. Разгадка проста – нотариальный договор используется в тех случаях, когда сделка проводится по балансовой стоимости квартиры, которая в несколько раз ниже рыночной и 1% от стоимости квартиры не становится обременительным платежом. Правда, в этом случае, при возникновении проблем в судах будет фигурировать именно балансовая стоимость.  Но и с договором в простой письменной форме все не так просто. Например, при его заключении никто не обязан проверять соответствие указанных в документах данных действительности, в том числе и соответствие паспортных данных реальному человеку. Кроме того, нередко при составлении таких договоров допускаются грубые ошибки. Особенно в тех случаях, когда форма договора скачана из Интернета, а фактические данные лишь проставляются в готовые графы.  Как видите, потребитель у нас как всегда вынужден выбирать из двух зол меньшее. 

По мнению генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Александра Гиновкера и та и другая формы договора страдают определенными недостатками. Что выбирать клиенту? Александр Гиновкер считает, что на сегодняшний день при достаточно низкой правовой подготовленности горожан и ввиду сложностей сделок с недвижимостью, предпочтительнее все же нотариальное заверение сделки. Договор же в простой письменно форме подходит в тех случаях, когда например квартиру покупают у знакомых и все в истории квартиры ясно.  Также договор в простой письменной форме можно использовать и в тех случаях, когда квартира покупается в серьезной риэлторской фирме и все документы по сделке, а также ее участники проверяются специалистами фирмы. 

Комментируя итоги нашего опроса, директор компании «ЮРИНФО-Недвижимость» Николай Лавров отметил, что у договора в простой письменной форме существуют очевидные слабые места. Так, например, при заключении такого  договора не проверяется и никоим образом не подтверждается дееспособность людей, которые его подписывают. А, следовательно, если психически больной человек (или человек находящийся  состоянии, когда «он не может отвечать за свои действия») подпишет такой договор, то последствия могут оказаться весьма тяжелыми. А сделка может закончиться в конце концов потерей и квартиры и денег. Кроме того, в таких договорах не заверяются подписи участников и не проверяется соответствие этих людей представленным паспортам. То есть фактически договора в простой письменной форме являются наиболее удобным для мошенников  инструментом обмана. Поэтому, как полагает Николай Лавров, целесообразно их использовать только под контролем юристов или опытных риэлторов и ни в коем случае не заключать такие договора самостоятельно.  Также Николай Лавров отметил, что очень часто в таких договорах допускаются ошибки и в результате 20% сделок по таким договорам оспаривается. Темнее менее, по данным Николая Лаврова сейчас практически все сделки с квартирами стоимостью свыше пяти миллионов проводятся по договорам  в простой письменной форме. Платить 50 тысяч рублей нотариусу ни продавцы, ни покупатели таких квартир просто не хотят. Конечно, такие сделки проводятся  при  обязательном сопровождении специалистами. В этом случае ведется проверка по всем пунктам и самого договора, и истории квартиры, а также проверяется дееспособность участников и соответствие их документов реальным людям. 

Как считает директор агентства недвижимости «АДВЕКС – Санкт-Петербург» Елена Левенберг, договора в простой письменной форме при профессиональном отношении  - это не только дешевый, но и вполне удобный инструмент, поскольку  при  их подписании нет необходимости  сбора «свежих» документов. И если квартира и ее история проверены сотрудниками фирмы, то смыла идти к нотариусу  просто нет. В результате по  сделкам, которые проводятся через агентство, договоры в простой письменной форме заключаются примерно в половине случаев. По мнению Елены Левенберг у таких договоров (разумеется, в том случае, если произведены все необходимые проверки) есть по сравнению с нотариальными договорами еще одно неоспоримое преимущество. Поскольку цена  договора фиксированная и не зависит от суммы сделки, то в них указывается настоящая, а не балансовая стоимость квартиры. И таким образом, в будущем в случае возникновения возможных конфликтов в документах будут фигурировать реальные суммы, а не мифические «балансовые метры».  Кроме того, при  заключении договоров в простой письменной форме требуется гораздо меньше «действующих» справок, что по мнению Елены Левенберг является их несомненным достоинством. Учитывая это обстоятельство и трудность получения любых документах при сделках с загородной недвижимостью,  все такие сделки, которые проводит агентство, заключаются в простой письменной форме. По мнению Елены Левенберг, нотариальное заверение сделок лучше применять в сложных случаях – например при не очень ясной или запутанной истории покупаемой квартиры, а также при расселении коммунальных квартир. 

Поводя итоги нашего обсуждения, хочется отметить, что само по себе оно вызвано  с одной стороны несовершенством законодательства.   И как считают наши эксперты, если бы государство ввело разумные налоги при сделках с недвижимостью, то не было бы необходимости указывать во многих случаях балансовую стоимость квартиры, а можно было бы вести весь документооборот в соответствии с реальными ценами. С другой стороны, очевидно, что часть проблем вызвана непомерной стоимостью услуг нотариусов. Например, в соседней Финляндии при сделках с недвижимостью услуги нотариуса не зависят от стоимости объекта, а лишь от реальной сложности сделки. И при обычных сделках стоимость их услуг редко превышает 200 евро. Между прочим, Нотариальная палата вполне может отрегулировать этот вопрос ввести адекватные цены за услуги нотариусов. Но пока этого не делает.