Налог на недвижимость - шаг к цивилизованному рынку?

История попыток введения рыночной оценки для  расчетов налогов на имущество насчитывает несколько лет. Однако, сколько об этом не говорили, дальше разговоров дело не сдвинулось. Теперь  к ускорению введения новых налогов уже призывает Президент. Понятно, что в условиях кризиса государству нужны новые источники доходов. Бюджет на ближайшие годы опять планируется с дефицитом. Очевидно, что власти решили взяться за собственников имущества всерьез. Ведь до сих пор налог с недвижимости взимался исходя из так называемой балансовой стоимости объекта, которая по сравнению с рыночной была ниже в несколько раз. Пока налог на имущество взимается с организаций по максимальной ставке - 2,2%, с физических - по ставке до 2%. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка. При этом максимальная ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих - 1,5%.

Искушение одним махом поднять доходы бюджета за счет собственников вполне понятно. Тем более, что такая методика расчетов принята фактически во всем мире. То есть фактически  мы собираемся сделать еще один шаг на пути к реальной рыночной экономике.

В бюджетном послании главы государства говорится: «Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том числе формирование соответствующих кадастров, а также разработать систему, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной стоимости облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семей с низкими доходами».  В кратком изложении все вроде ясно и понятно. Но вот с деталями, в которых, как известно, кроется правда, возникают проблемы. Как будет считаться рыночная оценка? Кем? По каким методикам? Какими будут реальные налоги? Некоторую ясность внесли высказывания главы Минэкономразвития РФ Эльвирой Набиуллиной, которая считает, что налог на недвижимость нужно вводить, но постепенно и не раньше 2013 года. И обязательно должны быть предусмотрены понижающие коэффициенты для малообеспеченных граждан. «Я поддерживаю введение налога на недвижимость и как налога на единый объект, и как налога, построенного на рыночной оценке, – сказала министр.

- Мы сможем перейти на него, когда завершится кадастровая оценка всех объектов. Изначальную оценку будет делать Росреестр, но так как это региональный налог, то актуализацию оценки целесообразно передавать на места».

В целом эксперты оценщики и риэлторы переход на  новую систему оценивают положительно. Как считает  президент Северо-Западного общества оценщиков Эдуард Баяндин, введение рыночного механизма оценки абсолютно  необходимая мера. И без реальной оценки имущества и составления полного кадастра этого имущества мы вряд ли можем называть отношения на рынке недвижимости  рыночными.  В законе «Об оценочной деятельности в Российской федерации» сказано что «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Однако при этом возникает ряд вопросов. Во-первых, до сих пор нет единой методики расчета рыночной стоимости. По каким критериям будут определять ее чиновники Росреестра? Ведь результат во многом зависит именно от методики. По мнению Эдуарда Баяндина, существующий аппарат чиновников,  не слишком заинтересован в конечном результате и   есть риск, что результаты, полученные по методике расчетов рыночной стоимости, вызовут много нареканий и споров. Поэтому необходимо сразу предусмотреть механизм разрешения таких споров и с использованием независимых оценщиков. Также Эдуард Баяндин полагает, что новое положение должно касаться всех в равной степени, и в первую очередь государство должно точно оценить свои ресурсы и получать с них налог по рыночной стоимости, как и с остальных участников рынка.

Председатель правления Санкт-Петербургского отделения регионального отделения «Российского общества оценщиков» Алексей  Шаскольский,  в целом положительно оценивающий предполагаемые нововведения, также считает, что практическое применение рыночной оценки может вызвать ряд проблем. Помимо выбора методики массовой оценки рыночной стоимости объектов, Алексей Шаскольский полагает, что серьезные вопросы могут возникнуть при применении рыночной методики для незащищенных слоев населения. Он считает, что жилье, особенно в том случае, если оно обеспечивает жизненные потребности, а не является инструментом получения дохода, должно облагаться по минимальной ставке 0.5-1%.  Кроме того, по его мнению, необходимо сразу же предусмотреть  возможность, как и во всех развитых странах, цивилизованного решения спорных вопросов с привлечением негосударственных независимых оценщиков. Оценивая возможное влияние введения новой системы налогообложения,  Алексей Шаскольский отметил, что возможно «рынок получит совершенно новую динамику и покупатели особняков стоимостью в миллионы долларов лишний раз задумаются о необходимости таких покупок. А в перспективе высокие налоги на недвижимость могут привести к снижению цен на нее».

Гораздо больше вопросов к предполагаемым нововведениям возникает у риэлторов, которые на практике видят, как уже сейчас, чтобы избежать лишних расходов при покупке недвижимости и продавцы и покупатели стараются проводить по возможности сделки не по рыночной, а по балансовой  стоимости квартир. Делается это для того чтобы не платить налоги при продаже имущества. Кстати, большинство риэлторов считают, что такое поведение продавцов вызвано по большей части несправедливостью самой системы налогообложения. В развитых странах налог при продаже имущества взимается только  в том случае, если продавец получает прибыль. И именно с прибыли и взимается налог. У нас же   налог исчисляется со всей стоимости имущества. Поэтому рынок стремится уйти в тень.

Как считает генеральный директор компании «АВЕНТИН-Недвижимость» Антон Баранов, аналогичные  проблемы могут возникнуть и при введении новой системы налогообложения. По его мнению, никакая массовая методика оценки вообще не годится для нашего рынка. «Невозможно оценить квартиру, если вы ее не видели, А тот, кто это делает, просто не профессионал». Действительно, в Петербурге, да и во многих мегаполисах, при определении реальной рыночной стоимости квартиры приходится учитывать множество факторов, которые не вписываются ни в одну существующую методику. Кроме того, на нашем неустановившемся рынке с дефицитом жилья возможны скачки цен. Достаточно напомнить, что за последние десять лет в Санкт-Петербурге  жилье подорожало в десять с лишним раз. За последние два года  - напротив подешевело на 20-25%.  По какой из этих цен должна рассчитываться «налоговая стоимость»  жилья? В принципе этот вопрос можно было бы решить, считает Антон Баранов, если  в качестве налогооблагаемой базы принимать не рыночную стоимость жилья, а 75%, а то и 50% от рыночной цены.  Кроме того, Антон Баранов убежден в том, что поскольку у нас нет понятия социально справедливых цен, то при расчетах по любым методикам неминуемо пострадают малообеспеченные слои населения. Ну, а основные проблемы, по мнению Баранова, возникнут при определении налоговых ставок. Если они окажутся непомерно высокими и это приведет к росту налогов на недвижимость, то рынок опять начнет уходить в тень, и мы можем вернуться в 90-е годы.

Опасения, высказанные генеральным директором «АВЕНТИН -Недвижимости»  разделяют и многие риэлторы Санкт-Петербурга. Они, практики,  видят последствия каждого нововведения на рынке. И как только намечается какое-либо государственное зарегулирование, рынок быстро «выдумывает» новые способы ухода от регуляторов. Например, в случае значительного повышения налогов (а именно это видимо и планирует государство) риэлторы предположили, что квартиры начнут переписывать на родственников, искусственно ухудшать параметры жилья, влияющие на его оценку, «договариваться» с оценщиками или чиновниками. В общем, способов много. И, по мнению большинства экспертов    избежать подобного развития ситуации можно только одним путем –  новую систему вводить, но без реального повышения налогов. По крайней мере, для тех категорий населения, у которых это жилье является единственным. Но пойдет ли на это государство? Вряд ли.

Сергей Уткин, Restate.ru