Результаты опроса по ипотеке: пациент скорее жив, но едва дышит

По сравнению с прошлым годом, когда большинство банков вообще закрыли ипотечные программы, а  другие выставили заградительные проценты, ситуация несколько меняется к лучшему. Сейчас уже вполне реально найти ипотечный кредит от 15-16% годовых. Вопрос в другом - а нужен ли такой кредит , и если да, то кому? Как показали данные нашего опроса, меньшей части горожан ипотечный кредит вообще  не нужен – кто-то может купить квартиру и без ипотеки, а кто-то уже не нуждается в жилье – таких набралось почти 11%. И только 1,3% устраивает нынешнее состояние ипотеки и они готовы ею воспользоваться для покупки недвижимости. Больше всего приверженцев вызвал ответ «ипотека кабала – вообще в нее не влезу». Действительно, с учетом аннуитетных платежей по нашей ипотеке, когда сначала выплачиваются проценты по кредиты, и только затем само «тело кредита» - наши кредиты очень дороги. Поэтому 26,7% «отказников» давших такой резкий ответ, не вызывают удивления. Проценты большие, а доходы не растут. Рассчитывать на такую долговую яму, позволить себе могут немногие. Если добавить к этой аудитории людей, которые предпочли самостоятельное строительство загородного дома или аренду жилья, то в общей сложности мы получим 40% горожан, которые вообще не хотят иметь дело с ипотечными кредитами.

 

Почему? В качестве основной причины наши читатели, участвовавшие в опросе, называют несоответствие доходов и цен на жилье. Вот один из ответов на нашем сайте: «Недосягаемое жилье. Даже с белой нормальной зарплатой в 40 тысяч рублей - надо тратить всю молодость чтобы расплатиться, 15 лет ограничений. Мы уже писали о справедливой цене на жилье. В наших условиях купить  жилье на «средние доходы» даже с помощью ипотечных программ возможно только к пенсии, хотя официальные данные приближаются к европейским. В итоге мы еще раз получили подтверждение тезиса о принципиальной недоступности жилья для большинства населения.

 

Даже во времена подъема экономики ипотеку могли позволить себе только очень обеспеченные слои населения. И если, скажем в 2006 году во время максимального спроса на жилье и подъема ипотеки «цепочек», в которых участвовали ипотечные квартиры, было около 20%, то сейчас по оценке генерального директора агентства недвижимости «Невский простор»  таких сделок осталось «не больше 5%». Если перевести эти цифры с «цепочек» на чистые сделки, то получится, что ипотечных сделок у нас в городе совершается около 1% от общего количества.  Что, кстати, согласуется и с данными нашего опроса. По оценке эксперта корпорации «Адвекс» Вячеслава Печаткина спрос на ипотечные кредиты упал 10-20 раз. Но  даже в том случае, если вы захотите взять кредит, не факт, что вам его дадут. Банки существенно ужесточили требования к выдаче кредита – увеличили первоначальный взнос, ужесточили требования к доходам заемщика, к самому заемщику. Кстати это подтверждается и мнением одного из наших читателей. Он пишет: «Я бы и взял ипотеку, да банки отказывают. Доход хороший, а возраст не устраивает». Это не единственный пример отказа, когда человек все же готов взять кредит. Многим предпринимателям ипотечный кредит банки вообще не дают на том лишь основании, что они… предприниматели, а не наемные работники. Причин для отказа в выдаче кредита на самом деле неизмеримо больше. По мнению Вячеслава Печаткина банки осторожничают совсем не случайно, стараясь по возможности снизить до минимума риски невозврата кредитов. Дело в том, что портфель «плохих» кредитов набит у многих банков уже доверху и превышает критическую массу в 10%. Причем по неподтвержденным данным (а подтвержденных данных теперь попросту нет!), доля плохих кредитов продолжает расти и в некоторых банках достигает уже 20%. Если такие  данные опубликовать, банку грозит немедленный дефолт. Вот и ответ на «загадочное» молчание банков и призывы правительства – понизить ставки и сделать кредиты доступными. Позволить себе такую роскошь могут немногие крупнейшие банки с участием государственного капитала. По мнению Вячеслава Печаткина реально кредит можно получить только в Сбербанке и ВТБ-24 и ряде других банков. Директор агентства  недвижимости Аркада Андрей Васильев отмечает, что «сделок с использованием ипотечных кредитов проходит существенно меньше, чем даже в прошлом году, не говоря уже о 2008. При этом одновременно происходит и уменьшение сумм займов.  

Безусловно, усугубило положение с выдачей кредитов и политика АИЖК, которое с этого года полностью переориентировалось на кредитование строительства. Идея изначально хорошая - ведь без поддержки нового строительства, дефицит жилья останется навсегда. И какими бы привлекательными ни были кредитные ставки, без должного предложения новых домов это может привести только к росту цен и увеличению его дальнейшей недоступности. К слову сказать, в свое время в Кемеровской области, когда чисто волевым усилием губернатора строителей фактически заставили строить новые дома, даже с учетом лишних ипотечных денег на рынке скачка цен не случилось.  Все ипотечные деньги как  раз направились в строительство, что при достаточном предложении позволило и жилье людям купить по вполне приемлемым ценам и получить годовой рост цен ниже уровня инфляции – всего в 4%, вместо 100% в Петербурге и в Москве.

 Сегодня «чудес» ждут от новой программы АИЖК. Обещали дешевые кредиты на новое строительство, но программа пока буксует. Получается парадоксальный результат. Деньги, которое государство направило на развитие ипотеки просто где-то «задержались». В результате они не попали ни на рынок вторичного жилья, где ставки остались на уровне 15-18 процентов годовых, ни на рынок нового строительства. По крайней мере, у нас в городе ни одному из наших экспертов такие примеры неизвестны. В результате всех «благих намерений» правительства ипотечный кредит на покупку жилья ни в новом, ни в старом доме не стал доступен. А между тем, если верить результатам нашего опроса, им было бы готово воспользоваться почти 40% горожан (при ставках 8-11%). 

Почему так получилось? По предположению Оксаны Дмитриевой, высказанному ей в одной из газет: «100 миллиардов рублей уже дали АИЖК, якобы на реструктуризацию по ипотечным кредитам. До людей реально дошло около 7 миллиардов, которые помогли четырем тысячам семей. Так что 250 миллиардов рублей, которые выделили теперь, я думаю, уйдут туда же, куда ушли предыдущие 93.» По мнению Оксаны Дмитриевой, нужны совсем другие программы. Речь идет о Стройсберкассах, которые прекрасно зарекомендовали себя во многих странах мира. К слову сказать, более 2% наших респондентов отдали свои предпочтения именно этому варианту. Первый раз мы беседовали с Оксаной Дмитриевой по поводу этого законопроекта еще весной 2007 года. Уже тогда он прошел все комитеты, получил одобрение Правительства и летом 2007 года должен был пройти первое чтение. Тогда Оксана Генриховна сказала, что «есть надежда, что в окончательном виде закон может быть принят до конца 2007 года». Но этого не случилось, так как такой закон был не выгоден не местным элитам ни банковскому лобби. Ведь по этому закону гражданин платил бы не 15%-20% годовых банку, а всего лишь 5-6%, и еще бы к тому же получал помощь от государства в размере 20% от первого взноса. Не буду представлять закон о стройсберкассах как абсолютное решение всех жилищных проблем в России. Но примеры Германии и Чехии, где 45-50 % населения пользуется аналогичным законом для покупки жилья, говорят сами за себя. 

Изменится что-либо в ближайшем будущем с ипотекой в лучшую сторону? Пока не похоже. Но  мне кажется, что это не ключевой вопрос. Ведь сама по себе ипотека не решит вопрос  доступности жилья. Для этого нужно  еще увеличить строительство нового жилья, ограничить в несколько раз (!)  финансовые аппетиты местных властей,  застройщиков, монополистов в сфере энергетики. Возможно, это и произойдет. Одни шаг уже сделан – в мае  Президент России Дмитрий Медведев утвердил поправки в закон "О дополнительных мерах по поддержке финансовой системы РФ", предусматривающие снижение ставки по субординированному кредиту для Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) с 9,5% до 6,5% годовых. Если эти поправки реально заработают, а деньги все-таки дойдут до конечных потребителей, то возможно реальное  снижение ставок по ипотечным кредитам для покупки строящегося жилья. Но доступность жилья можно обеспечить только при выполнении и остальных условий. В противном случае, снижение ставок может вызвать только очередной виток роста цен на жилье. Пока же наиболее экономичном вариантом получения собственного и доступного жилья скорее видится строительство собственного дома в пригороде – этот вариант выбрали, кстати, почти 8 процентов наших респондентов. Ведь вложив в покупку участка и строительство «всего» 3 миллиона (стоимость однокомнатной квартиры в городе) на эти деньги можно построить вполне приличный семейный дом! Как говорится, на государство надейся, но и сам не плошай.

 Сергей Уткин, Restate.ru