Индекс недвижимости Restate: в Петербурге начинается лето, цены остаются прежними

Вторая половина президентского срока тоже выходит на первое место, а вместе с ней – различные идеи, характерные для периода смены власти. Одна из них – увеличение налога на недвижимость в конце срока президентства Дмитрия Медведева.  Минфин и минэкономразвития согласовали свои позиции по переходу к единому налогу на недвижимость, который должен заменить существующие сегодня - налоги на землю и на имущество. Стало известно, что налог введут не ранее  2013 года. За последнюю неделю стало очевидно, что рост налога неизбежен. Квартира как инструмент инвестиций станет достаточно сомнительным приобретением, если налог окажется сравнимым со средними ценами аренды. По самым приблизительным прогнозам мы увидим в ближайшем будущем увеличение предложения во всех сегментах и некоторое снижение цен на это жилье.

Летний сезон и праздничные периоды часто служат для вложения в сознание людей таких решений. И то, что активность на рынке естественным образом понижается, и то, что оптимизм продавцов из-за подобных сообщений снижается тоже – все это отражается на ценовой ситуации негативно.

Две недели назад  квадратный метр на первичном рынке Санкт-Петербурга стоил 66,1 тысяч рублей за квадратный метр, в то время как сейчас этот показатель снизился до  65,6 тысяч рублей за квадратный метр. Вторичный рынок, на котором не было понижения цены с конца марта текущего года, также изменился, хотя и незначительно: с 76,3 до 76,2 тысяч рублей за квадратный метр. Надо признать, что подобные новости могли бы вызвать и более сильную негативную реакцию, но возможно, что все еще впереди.

Интересно, что в части активности продавцов тоже есть изменения, и они более масштабные. Количество предложений по вторичному рынку пока остается прежним, на уровне 33,2 тысяч. А на первичном рынке количество предложений увеличилось с 9,2 до 11 тысяч, что может действительно говорить  о реакции рынка на новости о новом исчислении налога на недвижимость.

Рынок аренды недвижимости реагирует на сезонные изменения более активно, нежели рынок продаж.  По данным Restate отмечается увеличение цены аренды двухкомнатных квартир – с 29,8 тысяч рублей до 33,9 тысяч рублей в месяц. Цена аренды однокомнатных квартир не изменилась, осталась на уровне 17,1 тысячи рублей.  Значительное понижение стоимости аренды трехкомнатных квартир может корреллироваться с увеличением предложения в этом сегменте рынка недвижимости – в связи с освобождением большого количества жилплощади на лето. Это подтверждается и графиком предложения в части жилой недвижимости.

Вопрос о том, куда дальше двинутся цены, остается открытым.  Обсуждение новостей об увеличении налоговой нагрузки на владельцев жилья может получить широкий резонанс, несмотря на летнюю инертность общественности.  В этом случае сработает не сам фактор – ведь до принятия закона еще три года – сработает черный пиар в отношении новой налоговой политики. В этой ситуации сохранение цен и адекватного спроса на прежнем уровне уже будет хорошим результатом.

Комментарии специалистов к Индексу Restate:

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга Холдинга RBI:

- Оживление первичного рынка осенью 2009 г. позволяет прогнозировать увеличение объема продаж в 2010 г. Активность на стройплощадках в 2010 г. вырастет и в течение года будет составлять около 60 %. Остальные 40 % площадок, скорее всего, будут по-прежнему неактивны: часть из них зависят от доступа к финансированию, часть - от продления разрешений на строительство. Увы, будущее таких проектов – завершение строительства с большим сдвигом по срокам.  

По итогам 2009 г. спрос в сегменте массового жилья составил порядка 900 тыс. кв.м. Падение спроса составило в среднем 25 %. Тем не менее, предложение в продаже превышало спрос, что объясняется хорошим «заделом», сделанном в 2008 г., и тем, что в 2009 г. эти объекты раскупались медленно в силу снижения спроса. Преимущественно покупатели выбирали надежных застройщиков, дающих гарантии по завершению строительства точно в срок. В 1 квартале 2010 г. рынок начал стабилизироваться и сейчас находится в сбалансированном состоянии. Текущее предложение соответствует спросу, что объясняется тем, что в 2009 г. предложение увеличилось незначительно, а спрос с 4 кв. 2009 г., напротив, возрос. В дальнейшем баланс спроса и предложения будет зависеть от объемов вывода новых объектов в продажу.

 

Мария Студенцова, начальник отдела маркетинга группы компаний проекта «Кивеннапа»:

-  В 2009 году цены на загородном рынке Санкт-Петербурга наблюдалось падение цен, связанное с кризисом. Падение не было таким глубоким, как на рынке квартир Петербурга и на рынке загородной недвижимости Москвы (по оценкам экспертов, рынок Московской области просел почти на 30%). В нашем же регионе загородный рынок снижал средние цены за счет реконцепций, более экономичного предложения и т.д. А в 2010 году эта тенденция приостановилась: цены существенно не падают, но и рост пока не начался. Продолжают вводиться более экономичные предложения, но это уже вошло в норму.

Нежелание снижать цену, являвшееся тенденцией в прошлом году, также осталось. Но все уже понимают, что цены должны меняться, и продавцы становятся все более сговорчивыми. Ожидания девелоперов прошлых лет о многомиллионных доходах сложно изменить даже в связи с кризисом. И в этой связи можно прогнозировать следующее:

Во-первых, возможно и дальнейшее локальное снижение цен на неликвид вплоть до 30%, но на общерыночной ситуации это не скажется. Во-вторых,  всё-таки сезон и "выход из кризиса" сделают своё дело - цены пойдут вверх, но не скачкообразно. Опять же, это не распространится на все сегменты рынка. Вырастут ликвидные интересные объекты с высокой стадией. Остальные объекты тоже будут расти в цене, но гораздо спокойнее. Будет происходить L-образное восстановление.

Елена Горелкина, Restate.ru