Скажите покупателю правду!

Определение «коттеджный поселок» девелоперы порой применяют как стандартный ярлык, который можно наклеить на любой продукт. Возникающее впоследствии непонимание принимает для покупателя конкретное выражение в рублях. Желая сэкономить, неправильно или недостаточно информированный человек просто не видит предстоящих ему в будущем расходов. И уж конечно, экономить такое положение дел не помогает. Собственно говоря, профессионалы собрались для того, чтобы обсудить эту проблему и определить способы ее «лечения». «Загородное обозрение» и ряд девелоперских компаний всерьез озабочены сложившейся ситуацией. Настало время для создания ясной и четкой классификации предлагаемых на рынке загородной недвижимости продуктов.

Как уже неоднократно отмечали участники круглых столов «ЗО», это в данный момент рынок больше покупателей, нежели продавцов, и оживить его может только доверие первых вторым. К разговору были приглашены не только застройщики, но и другие практики: аналитики, риэлторы, первичные и вторичные девелоперы — то есть профессионалы, которые создают загородное жизненное пространство.

В 2009 году рынок коттеджных поселков пережил серьезный стресс, в результате которого многое изменилось. Статистика, собранная аналитиками Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга, позволяет оценить реальные масштабы спада (см. обзор на с. 28). Тем не менее ситуация дает повод не для пессимизма, а для поиска свежих идей, вывода на рынок новых продуктов, более качественного и точного позиционирования проектов, изменения подхода к рекламе.

Между тем снижение спроса — это только один аспект проблемы. Есть и другие. В докризисные годы девелоперы-застройщики приобретали крупные массивы у первичных девелоперов и стремились создать на их базе продукт, интересный потребителю — будущему домовладельцу. В результате начинали строиться поселки фешенебельные и вполне демократичные, дачные и для постоянного проживания, формировалась среда домовладельцев, объединенных общими интересами, вкусами, территориальными предпочтениями. Инициаторы одних проектов пытались собрать любителей деревянных дач в заповедных и не тронутых цивилизацией местах, воплощавшие другие — формировали микрорайоны с городской инфраструктурой, рассчитанные на постоянное проживание. «Способы приготовления» поселков тоже отличались: кто-то строил все дома «под ключ», кто-то предлагал участки с подрядом и несколько типовых проектов на выбор, иные готовы были отдать участки без подряда, но с существенными ограничениями и диктатом генплана поселка. В прошлом году, на почве острого дефицита спроса, все смешалось. Во многих выверенных проектах стали предлагаться участки без подряда (лишь бы продать), а основным предложением образца 2010 года стали неподготовленные участки в рамках больших массивов. Подобные объекты лишь с натяжкой можно назвать традиционными коттеджными поселками. Многие из этих предложений — труд так называемых первичных девелоперов, которые в прежние годы сами коттеджных поселков не строили, а только формировали земельные массивы для продажи их вторичным (собственно застройщикам).

В прошлом году именно первичные девелоперы (и очевидно, не от хорошей жизни) стали выходить на вторичный рынок, предлагая конечным приобретателям продукт, обозначаемый как «участки в новых коттеджных поселках». Создается впечатление, что число новых проектов снова растет, и едва ли не в геометрической прогрессии, как в старые добрые времена. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что некоторые из них имеют шанс стать поселками в весьма отдаленном будущем. Что это за явление — шаг назад, временная антикризисная мера или принципиально новый продукт, на базе которого вырастут дачные кооперативы и товарищества застройщиков? Этот вопрос тоже обсуждали на круглом столе.

Несколько лет назад и маркетологи, и сами девелоперы пытались такое явление, как коттеджные поселки, изучать, сегментировать, вводить критерии их качества, рассказывая о том, что должно быть в дачном массиве и как должен выглядеть малоэтажный микрорайон, рассчитанный на постоянное проживание. Но сейчас и здесь все смешалось: например, к массивам, которые раньше позиционировались как «элитные», прирезаются участки для строений совершенно иных форматов и уровней. Как правильно обозначить, предложить, описать продукт, чтобы не вводить в заблуждение конечного покупателя? Это ключевой вопрос, который также был поднят на круглом столе. Между тем формат встречи не позволил предложить сегментацию и классификацию, которую приняли бы все участники рынка. Поступило предложение продолжить обсуждение заочно.

Филипп УРБАН