"Богатырская" схватка

В свою очередь, представители застройщика заявляют: их товарищество создавалось раньше, на основании решения собственников, а поэтому деятельность второго ТСЖ нелегитимна.

Совсем не товарищи

Товарищество собственников жилья "Богатырский 36/1" образовано строительной компанией "Аском" в июне 2008-го, спустя полгода после ввода в строй первой очереди дома по этому адресу (дом состоит из четырех очередей, три из которых в настоящее время заселены). Товарищество привлекло к обслуживанию дома созданную тем же застройщиком управляющую компанию, которая и заключала с жителями договоры на поставку услуг.

Председатель ТСЖ "Богатырь" Наталья Краснова заявляет: решение о создании товарищества "Богатырский 36/1" принимали не более десяти человек. Хотя в доме свыше шестисот собственников. "Мы так и не видели документы о создании этого ТСЖ. В мае прошлого года, когда три очереди дома уже были полностью заселены, жильцы не знали о существовании этого товарищества. Выяснилось это лишь после того, как в конце прошлого года граждане выступили с инициативой создать свое ТСЖ. Мы хотели напрямую заключать договоры на поставку услуг, минуя управляющую компанию. Тут-то в наш адрес и посыпались претензии – мол, ТСЖ в доме уже давно существует и обслуживает дом с помощью управляющей компании. И именно ей надо платить квартплату и коммунальные услуги", - рассказывает Наталья Краснова. По ее словам, сразу после заселения дома управляющая компания потребовала с жителей оплатить услуги авансом – за год вперед. "По нашим сведениям, часть этих денег – почти 8 млн рублей - компания передала застройщику для финансирования его проектов в виде беспроцентного займа", - негодует глава ТСЖ "Богатырь".

А в ноябре прошлого года ТСЖ "Богатырский 36/1" подало иск в арбитражный суд с требованием признать недействительным решение собственников дома о создании товарищества "Богатырь" и отменить решение налоговой службы о регистрации этого объединения. Как утверждает юрист ТСЖ "Богатырский 36/1" Ольга Бакуленко, суть проблемы – в нежелании Натальи Красновой перечислять квартплату. "Она задолжала за свою квартиру свыше 80 тыс. рублей. Как только ей предложили погасить долг, она тут же начала войну: создала свое ТСЖ и начала писать жалобы на созданное застройщиком товарищество во все инстанции. Якобы, жители не знали о том, что "Аском" создал ТСЖ (хотя всех об этом предупреждали). Руководители ТСЖ "Богатырский 36/1" предлагало Натальи Красновой войти в состав правления товарищества. Если ее что-то не устраивает, мы готовы идти на компромисс", - поясняет Ольга Бакуленко. Стороны не желают идти на мировую, а суд пока так и не решил, какое именно товарищество должно работать на объекте. Основное заседание по делу перенесли на 5 мая.

Не исключено, что в иске ТСЖ "Богатырский 36/1" откажут: согласно федеральному закону №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", принятому 15 июня 1996 года, ТСЖ является некоммерческой организацией. При том, что согласно 2-й статье Арбитражно-процессуального кодекса РФ, задачей судопроизводства в арбитражных судах является, в частности, защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. "Такая категория дел должна рассматриваться судами общей юрисдикции, как не связанная с предпринимательской и иной коммерческой деятельностью", - утверждает управляющий партнер юридической компании Rightmark group Михаил Бойцов.

В товарищах согласья нет

Чтобы избежать подобных споров, специалисты рекомендуют покупателям строящегося жилья самостоятельно организовывать ТСЖ еще до сдачи дома в эксплуатацию. По словам директора департамента недвижимости и права ООО "Торговый дом "Сигма" Елены Машек, согласно действующему законодательству покупатели недвижимости в строящихся домах имеют право стать членами товарищества еще до ввода дома в строй. Однако для этого им необходимо заплатить полную стоимость объекта. "После того, как дом сдан в эксплуатацию, функции по управлению им может взять на себя большинство собственников", - комментирует генеральный директор юридического центра "Грациан и Гугуччио" Светлана Якимова.

Впрочем, по словам управляющего ТСЖ "На Гражданском" Евгения Сергеева, застройщики крайне неохотно передают имущество дома в распоряжение его собственников. "Если в течение гарантийного срока эксплуатации здания в нем обнаружатся какие-то недоделки, а ТСЖ дома при этом контролирует застройщик, жильцам будет непросто доказать, что недочеты возникли по вине компании. Да и сама работа по управлению зданием приносит деньги – застройщику невыгодно отказываться от пусть небольшого, но дохода", - уверен он.

В свою очередь, застройщики утверждают: у жителей новых домов должно быть право выбора, однако от услуг ТСЖ, созданных застройщиками, стоит отказываться лишь в крайних случаях – ведь управлением занимается профессиональная компания. Да и сама проблема по большому счету надумана. "Некоторые новоселы считают, что созданное застройщиком ТСЖ мечтает поживиться их деньгами, не оказывая при этом никаких услуг. Во многих случаях сразу после сдачи дома в эксплуатацию возникают инициативные группы, которые начинают вести борьбу с созданным компанией товариществом, а иногда – и конкурировать между собой. Но большинство добропорядочных застройщиков не собираются зарабатывать на эксплуатации домов! Доходы от этой деятельности минимальны. Но покупатели жилья обращают внимание не только на положение компании на рынке, ее финансовое состояние, и не оценивают уровень обслуживания уже сданных ею домов. В интересах застройщика - заботиться о своем имидже и репутации. Бизнес невозможно построить обманом", - утверждает генеральный директор компании "Отделстрой" Марк Окунь.

Да и сами споры между сторонниками и противниками смены руководства ТСЖ, считает Елена Машек, порой возникают из-за незначительных, на первый взгляд, проблем. "Среди жителей всегда найдется пара человек, которые что-то слышали про возможность смены правления товарищества. На моей памяти был случай, когда подобный вопрос возник из-за нежелания председателя правления ТСЖ отгораживать участок двора под парковочное место для одного из жителей. Товарищество оказывается крайним в любых мелочах, связанных с обслуживанием дома. Проблему можно нивелировать лишь одним способом: финансовая деятельность ТСЖ, в том числе, связанная с привлечением управляющей компании, должна быть максимально открыта для всех членов товарищества", - заявила Елена Машек.