Какие хитрости таит оценка

Однако естественно бывает, что в интересах продавца/покупателя повлиять на результат в ту или иную сторону. Для этого давайте с помощью специалистов Ленинградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», которые ежегодно готовят несколько тысяч отчетов по оценке разберемся в том, какие хитрости таит оценка и можно ли повлиять на её результат.

Есть несколько подходов для определения стоимости, в основном, при определении стоимости объектов недвижимости оценщики оперируют сравнительным подходом. Опираясь на общие данные по рынку недвижимости в регионе и на динамику цен в определенной местности за период, для анализа выбирается несколько объектов с уже известной стоимостью максимально похожих по характеристикам на объект оценки.

Здесь единственное, как можно повлиять на конечную цифру это выждать удобный момент: в зависимости от сезона и общей ситуации на рынке стоимость может значительно варьироваться. Одно «но» - очень сложно предугадать какой скачок и в какую сторону она совершит. Основными ценообразующими факторами стоимости земельного участка являются площадь, месторасположение, категория земель и разрешенное использование (ИЖС, ЛПХ, садоводство и т.п.) – это максимально объективные категории, которые существуют изначально.

В данном случае советуют обратить внимание на статус земли, который имеет очень большое влияние на стоимость и если Вы заинтересованы в ее увеличении/уменьшении, то рекомендуют сначала изменить статус. Максимально удобно это делать в одном месте, скажем Ленинградский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» сможет для вас выполнить работы для перевода статуса участка, а затем уже провести оценку.

Поскольку земля и земельные участки редко обладают прямыми аналогами для сравнения, то уникальность каждого отдельного земельного участка существенно влияет на его стоимость. Поэтому оценочные компании пользуются большим количеством т.н. поправочных коэффициентов. Например, учитываются транспортная доступность и близость к крупным магистралям. Если вы знаете о запланированном строительстве дорог, станций и этому могут быть подтверждения, обязательно расскажите об этом оценщику. Также по возможности предоставьте те бумаги, которые дадут представление компании-оценщику о коммуникациях: инженерные сети, энергоснабжение, канализация и т.д. Причем как имеющиеся, так и возможные.

Возможности участка – то, что, по словам специалистов Ленинградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», может кардинально изменить данные по оценке. Самое простое, наверное, самостоятельно повлиять на параметр «состояние участка». Свободный ли он, требует ли расчистки, какие строения, в каком состоянии и т.п. Уберите лишнее, снесите или отремонтируйте строения и это значительно скажется на конечной стоимости. Предоставьте правоустанавливающие (свидетельства о государственной регистрации права, арендные и инвестиционные контракты, договора и т.п.), инвентаризационные и кадастровые документы компании оценщику. И по возможности те бумаги, которые дадут дополнительную возможность для объективной оценки участка, и как следствие вероятно более высокой оценки. При оценке коммерческой недвижимости также полезными могут быть данные об арендаторах (при наличии таковых) – качество контрактов и арендаторов позволяет существенно увеличить стоимость недвижимости.Учитывайте, если в дальнейшем вы планируете оцененный объект выставить на продажу, то по статистике наиболее вероятная рыночная стоимость земельных участков будет отличаться на 10-20% от оценочной, с учетом торга.По данным отдела оценки

Ленинградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»